1. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?
– Theo quy định tại Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2017), quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
– Quyền này có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao cho chủ thể khác khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
2. Thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề như thế nào?
– Các bên tự thỏa thuận về việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Nếu các bên không có thỏa thuận thì việc thực hiền quyền này được thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
+ Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
+ Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
+ Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
– Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý khi có sự thay đổi về việc sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với sự thay đổi đó.
3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được quy định chi tiết tại Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015:
– Nếu do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
– Khi lắp đặt đường dẫn nước, người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Nếu nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
4. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước:
– Đối với việc thoát nước mưa: Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
5. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề:
Theo quy định tại Điều 256 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt khi
“- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
– Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
– Theo thỏa thuận của các bên.
– Trường hợp khác theo quy định của luật”.
6. Tình huống
Nhà bà Thảo ở phía sau và cao hơn nhà ông Quang, do toàn bộ phía trước nhà bà Thảo đã bị bao bọc bởi đất nhà ông Quang nên nhà bà Thảo không có lối thoát nước thải của nhà ra cống thoát nước ở ngoài đường, bà Thảo đã đề nghị ông Quang cho đặt cống thoát nước ngầm qua đất nhà ông Quang để dẫn nước thải của nhà bà chảy ra cống thoát nước chung. Ông Quang không nhất trí và cho rằng bà Thảo không có quyền yêu cầu ông dành cho lối thoát nước qua đất nhà ông.
Hỏi bà Thảo có quyền yêu cầu ông Quang dành lối thoát nước qua đất nhà mình không; bà Thảo, ông Quang có trách nhiệm gì trong việc tạo đường thoát nước của nhà bà Thảo?
Trả lời:
Căn cứ Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:
“Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại”.
Trong trường hợp này, nhà bà Thảo ở phía sau và cao hơn nhà ông Quang, phía trước nhà bà Thảo bị bao bọc bởi đất nhà ông Quang nên nhà bà Thảo không có lối thoát nước thải ra cống thoát nước ở ngoài đường, theo quy định trên, bà Thảo có quyền đề nghị ông Quang dành một lối thoát nước thích hợp ra cống thoát nước chung và ông Quang có trách nhiệm dành lối thoát nước theo đề nghị của bà Thảo.
Khi làm đường thoát nước qua đất nhà ông Quang thì bà Thảo phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho nhà ông Quang, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
