1. 4 lưu ý hợp đồng thuê nhà kinh doanh cần nhớ
(1) Về điều kiện đối với các chủ thể tham gia hợp đồng: Căn cứ Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 và Điều 161 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025), chủ thể tham gia hợp đồng thuê nhà là bên cho thuê và bên thuê.
- Đối với cá nhân:
- Là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đủ năng lực hành vi dân sự.
- Người chưa thành niên từ đủ 15 tuổi - dưới 18 tuổi có đủ năng lực hành vi dân sự cũng có thể xác lập và thực hiện hợp đồng thuê nhà nếu được người đại diện pháp luật của mình đồng ý.
- Đối với pháp nhân và hộ gia đình:
- Hợp đồng phải được xác lập và thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp.
- Nếu bên thuê là cá nhân trong nước thì không bắt buộc đăng ký cư trú ở nơi có nhà được giao dịch.
- Nếu bên thuê là cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài: Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc đăng ký cư trú tại nơi có nhà được giao dịch.
- Nếu bên thuê là tổ chức thì cần đáp ứng điều kiện chủ thể tham gia giao dịch theo quy định về dân sự và không phụ thuộc vào nơi tổ chức có đăng ký kinh doanh hoặc nơi thành lập. Nếu là tổ chức nước người thì còn phải đáp ứng điều kiện thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
(2) Về điều kiện đối với nhà cho thuê để kinh doanh: Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà cho thuê kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:
- Có Giấy chứng nhận hợp pháp theo quy định.
- Hiện không có tranh chấp, khiếu nại hay khiếu kiện gì về quyền sở hữu.
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở (nếu là nhà có thời hạn).
- Không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền, hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời/biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Toà án/cơ quan có thẩm quyền.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải toả/phá dỡ của cơ quan thẩm quyền.
(3) Về nội dung của hợp đồng thuê nhà kinh doanh:
Các bên được tự do thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng miễn là phù hợp với quy định pháp luật. Tuy nhiên phải có các nội dung cơ bản như nội dung phân tích tại mục 2 bài viết này.
(4) Về quyền, nghĩa vụ của các bên:
Các bên cần thoả thuận và quy định rõ các quyền, nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê và bên thuê trong hợp đồng/ Trong đó, có thể nêu một số nội dung cụ thể như:
- Quyền của bên cho thuê:
- Nhận đầy đủ tiền thuê đúng thời hạn thỏa thuận.
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định.
- Được lấy lại nhà khi hết thời hạn thuê…
- Nghĩa vụ của bên cho thuê:
- Bàn giao nhà cho bên thuê đúng thời gian quy định.
- Đảm bảo cho bên thuê được sử dụng nhà ổn định trong thời gian thuê.
- Sửa chữa nhà theo định kỳ/thoả thuận…
- Quyền của bên thuê:
- Nhận nhà theo thoả thuận hai bên.
- Được cho thuê lại khi bên cho thuê chấp thuận.
- Được yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà khi bị hư hỏng nặng không phải do lỗi bên thuê…
- Nghĩa vụ của bên thuê:
- Sử dụng nhà đúng mục đích để kinh doanh.
- Trả đầy đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn quy định.
- Bảo quản, giữ gìn nhà trong thời gian thuê.
2. Hợp đồng thuê nhà kinh doanh có phải lập thành văn bản?
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015:
“Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Đồng thời các quy định khác tại Bộ luật Dân sự 2015 cũng không có yêu cầu bắt buộc đối với hình thức của hợp đồng thuê nhà.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội dung cơ bản như:
- Họ tên của cá nhân, tên tổ chức và địa chỉ các bên.
- Mô tả về đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của thửa đất gắn với nhà.
- Giá trị góp vốn và giá giao dịch nếu hợp đồng có thoả thuận về giá cả; đối với trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá trị thì các bên phải tuân thủ theo quy định đó.
- Thời hạn, phương thức thanh toán.
- Thời hạn giao và nhận nhà; thời hạn cho thuê.
- Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê.
- Cam kết của bên cho thuê và bên thuê.
- Các thỏa thuận khác.
- Thời điểm hợp đồng thuê có hiệu lực.
- Ngày tháng năm ký kết hợp đồng thuê.
- Chữ ký, gh i rõ họ tên các bên, nếu là tổ chức thì đóng dấu, ghi rõ chức vụ của người ký vào hợp đồng thuê.
Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng thuê nhà kinh doanh phải được lập thành văn bản và quy định các nội dung cơ bản nêu trên.
3. Hợp đồng thuê nhà để kinh doanh có bắt buộc phải công chứng?
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải được công chứng, chứng thực. Do đó, hợp đồng thuê nhà để kinh doanh không bắt buộc phải công chứng mà chỉ cần được lập thành văn bản.
Tuy nhiên, để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của mình cũng như để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra thì các bên nên công chứng hợp đồng thuê nhà kinh doanh.
Theo Luật Việt Nam.
