Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự 2015;
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
- Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
Đặt cọc là gì?
Theo quy định pháp luật, Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Như vậy có thể hiểu, hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên mà trong đó một bên giao cho bên kia một tài sản nhằm xác nhận sẽ thống nhất giao kết hợp đồng như đã thống nhất hoặc buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ đối với hợp đồng đã giao kết.
Một số quy định về hợp đồng đặt cọc
Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng đặt cọc
- Quyền, nghĩa vụ của bên đặt cọc
– Được phép yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
– Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
– Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.
– Chi phí hợp lý là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
– Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc.
- Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc
– Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
– Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
– Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
– Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc.
Quy định pháp luật về chủ thể đặt cọc
Để một hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, chủ thể thực hiện phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Người thực hiện hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với việc xác lập hợp đồng đặt cọc;
- Người thực hiện hợp đồng đặt cọc phải hoàn toàn tự nguyện.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Đối với trường hợp có tranh chấp hợp đồng đặt cọc thì thẩm quyền giải quyết thuộc về:
- Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết vụ việc.
- Riêng hợp đồng đặt cọc đất đai thì tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất cũng có thẩm quyền giải quyết vụ việc.
- Đối với những hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền giait quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
- Trường hợp đặt cọc vô hiệu
Dưới đây, Công ty Luật TNHH PLTT sẽ liệt kê các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu theo quy định tại Điều 407 và 117 Bộ luật dân sự 2015.
- Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo.
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn.
- Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
- Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
Để hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý cao cần đáp ứng những nội dung sau đây:
- Thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
- Đối tượng hợp đồng: Tài sản đặt cọc. Nêu rõ số tiền đặt cọc nhằm mục đích gì.
- Phương thức đặt cọc và thanh toán.
- Các điều khoản về thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên.
- Thời hạn đặt cọc.
- Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.
- Phương thức giải quyết tranh chấp.
- Ký và ghi rõ tên các bên kể cả người làm chứng.
Một số lưu ý khi soạn thảo hợp đồng đặt cọc
Khi soạn thảo một hợp đồng đặt cọc cần lưu ý những thông tin dưới đây để bảo vệ quyền và lợi ích của mình:
- Phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước vì đây là hai khái niệm thuộc hai phạm trù khác nhau. Đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Còn tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước cho bên bán một khoản tiền, thực hiện trước một nghĩa vụ.
- Khi soạn thảo một hợp đồng đặt cọc cần minh bạch, rõ ràng các quy định về bồi thường, phạt cọc khi xảy ra tranh chấp. Người mua cần lưu ý về điều khoản tiền phạt, bồi thường để có thể bảo đảm quyền lợi của mình.
- Khi lập hợp đồng đặt cọc cần thực hiện công chứng, chứng thực kể cả khi pháp luật không quy định. Đây là cơ sở để giải quyết khi có các tranh chấp xảy ra.
Một số câu hỏi thường gặp
Hợp đồng đặt cọc có cần phải công chứng không?
Chúng ta có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo sẽ thực hiện một giao kết hợp đồng nào đó.
- Nếu hợp đồng được giao kết thì tài sản cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ.
- Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc hoặc trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
Có thể thấy, pháp luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Việc công chứng để để bảo đảm thực hiện giao kết hợp đồng cũng như tránh các trường hợp rủi ro, tranh chấp xảy ra. Vì vậy, chúng ta nên công chứng hợp đồng đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của mình.
- Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc lập bằng văn bản
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo quy định thì việc đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản và không bắt buộc phải có công chứng. Tuy nhiên, việc không lập thành văn bản và công chứng thì khi xảy ra tranh chấp sẽ khó giải quyết vì rất nhiều trường hợp không chứng minh được việc đặt cọc vì thoả thuận bằng miệng.
Vi phạm hợp đồng đặt cọc giải quyết như thế nào?
Theo quy định pháp luật dân sự thì hai bên tự do thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đối với trong trường hợp không thỏa thuận được thì mức phạt cọc được xử lý như sau:
- Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
