Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, bản chất của hợp đồng uỷ quyền là sự tự nguyện thoả thuận giữa bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền, theo đó bên được uỷ quyền thay mặt, nhân danh bên uỷ quyền để thực hiện công việc do 2 bên thoả thuận mà sự thoả thuận đó không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, công việc được uỷ quyền phải là những công việc diễn ra thực tế trong đời sống xã hội mà bên uỷ quyền có quyền hoặc nghĩa vụ thực hiện và bên được uỷ quyền có thể thực hiện. Bên uỷ quyền chỉ phải trà thù lao nếu 2 bên có thoả thuận.
Thực tiễn cho thấy một số trường hợp khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản thay vì tiến hành giao kết bằng văn bản hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng lại đồng thời thực hiện 2 hợp đồng song song gồm: hợp đồng uỷ quyền có công chứng, chứng thực (nhằm che dấu việc mua bán thật bên trong) và hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) chỉ hai bên ký kết mà không có công chứng, chứng thực.
* Cụ thể:
Theo quy định của pháp luật, việc thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân (quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật thuế TNCN trừ một số trường hợp được miễn thuế quy định tại điều 4 luật này) với mức thuế suất là 2% tính theo giá trị do các bên thoả thuận trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc tính theo giá do cơ quan nhà nước quy định (khi giá trị trong hợp đồng nhỏ hơn giá nhà nước).
Giá trị bất động sản là rất lớn so với những tài sản khác cho nên mức thuế phải nộp khi chuyển nhượng là không hề nhỏ. Vì vậy để trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nước thì giữa bênchuyển nhượng và bênnhận chuyển nhượng đã thực hiện đồng thời 2 hợp đồng như đã nói ở trên. Một là hợp đồng uỷ quyền với nội dụng uỷ quyền được xem như chuyển toàn bộ quyền sở hữu của bên uỷ quyền (bên chuyển nhượng) sang bên được uỷ quyền (bên nhận chuyển nhượng) bao gồm như chiếm hữu, sử dụng, quản lý, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp vay vốn... và có công chứng chứng thực. Hai là hợp đồng chuyển nhượng do các bên ký nhưng lại không công chứng chứng thực (mang tính tạo sự an tâm cho các bên nhưng tính pháp lý của nó dường như rất ít vì bản chất của hợp đồng chuyển nhượng ngoài phải tuân thủ hình thức bằng văn bản thì cần có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền vì đó là cơ sở để tiến hành thủ tục sang tên cho bên mua tại văn phòng đăng ký đất đai theo đúng quy định và như vậy mục đích chuyển nhượng mới đạt được).
Mặc dù, thấy được sự bất cập trên và đã có ý kiến của cấp trên cụ thể là như việc: Tổng cục thuế có công văn số 1133 ngày 05/04/2011 trả lời Cục thuế TP Hà Nội về vướng mắc khi tiến hành thu thuế đối với uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản. Theo công văn 1133 thì cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân đối với uỷ quyền chuyển nhượng BĐS khi hợp đồng đó phải thoả mãn đủ cả 2 điều kiện. Điều kiện thứ nhất là: “việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền”. Điều kiện thứ 2 là “Bên được ủy quyền không nhận thù lao”. Thực tế dù công văn này được ban hành có phần nào hạn chế được việc uỷ quyền để định đoạt BĐS nhằm che dấu việc mua bán bên trong nhưng vẫn còn những vướng mắc để áp dụng đó là: chỉ trả lời đối với Cục thuế Hà nội mà không có văn bản hướng dẫn cụ thể tới từng địa phương do đó vẫn xuất hiện mỗi nơi 1 kiểu: thu hay không? thu như thế nào? Ngoài ra, quy định điều kiện bên được uỷ quyền không nhận thù lao, như thế chỉ cần trong hợp đồng uỷ quyền có thoả thuận là có thù lao với một giá trị bất kỳ (không quan trọng là bao nhiêu vì công văn này không đề cập) thì Hợp đồng uỷ quyền đó vẫn năm ngoài phạm vi mà công văn 1133 nói tới.
Hiện nay, pháp luật không cấm việc uỷ quyền để giao dịch bất động sản nên các tổ chức hành nghề công chứng vẫn phải công chứng hợp đồng uỷ quyền đó dù biết một số trường hợp bản chất thật bên trong là việc mua bán chuyển nhượng và nó ảnh hưởng tới nhà nước, thất thu tiền thuế của nhà nước.
Tuy nhiên, dù được công chứng hay chứng thực đối với những trường hợp lách luật kiểu này thì các bên vẫn phải chịu những rủi ro pháp lý rất lớn đặc biệt là bên được uỷ quyền (bên mua) có thể kể đến:
* Thứ 1: Dù chuyển toàn bộ quyền sở hữu của bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng uỷ quyền này, tuy nhiên trên thực tế tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên Bán (do chưa sang tên bằng hợp đồng uỷ quyền được) do đó trên giá trị pháp lý bên uỷ quyền( bên bán) vẫn là chủ sở hữu tài sản và có mọi quyền đối với tài sản theo quy định pháp luật.
* Thứ 2: Hợp đồng ủy quyền để chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sảncó thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật và khi chấm dứt thì bên được uỷ quyền không được thực hiện những không việc uỷ quyền nữa, được nhận thù lao nếu có thoả thuận, giao lại tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, tài sản trở về chủ sở hữu. Cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 140 BLDS 2015 thì:
- Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt (dù các bên có thỏa thuận khác);
Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại”. Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. hậu quả xảy ra là bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) còn người thừa kế của bên được uỷ quyền sẽ không được chia thừa kế đối với BĐS này (nếu bên được uỷ quyền chết).
- Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;
Quy định tại Điều 569 BLDS 2015 thì theo đó dù có thoả thuận thù lao hay không thì các bên trong hợp đồng uỷ quyền vẫn có quyền tự mình đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền chỉ cần báo trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý (nếu hợp đồng không có thù lao) và có thêm bồi thường nếu có thiệt hại (nếu hợp đồng có thù lao). Mặc dù “thời gian hợp lý” là như thế nào và xác định ra sao trên thực tế vẫn còn không thống nhất.
- Thời hạn ủy quyền đã hết;
Thời hạn ủy quyền là do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Như vậy, hợp đồng uỷ quyền là hợp đồng có thời hạn, việc sử dụng hợp đồng uỷ quyền để thay thế hợp đồng chuyển nhượng nên hết thời hạn thì công việc uỷ quyền chấp dứt, BĐS chuyển nhượng lại trở về người uỷ quyền (bên bán), thì các bên sẽ lại phải ký lại hợp đồng uỷ quyền từ đầu.
* Thứ 3: Trong trường hợp lúc chuyển nhượng dưới hình thức hợp đồng uỷ quyền. Sau một thời gian, giá bất động sản biến động mạnh, nếu bên chuyển nhượng (bên uỷ quyền) lật lọng, đơn phương chấm dứt uỷ quyền hoặc không uỷ quyền nữa khi hết thời hạn thì bên mua (bên nhận uỷ quyền) sẽ bị ảnh hưởng lớn tới quyền và lợi ích của mình và sẽ xảy ra tranh chấp.
* Thứ 4: Thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…), theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên...các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền. Về mặt pháp lý, dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền nhưng trên thực tế, bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền, người được ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên khi đến hạn thanh toán, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi bất động sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ.....
Trên đây là một số rủi ro cơ bản của các bên khi chuyển nhượng BĐS dưới hình thức hợp đồng uỷ quyền. Khi tiếp nhận hồ sơ cần phải giải thích rõ về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý để các bên giao kết hiểu rõ bản chất nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro, tranh chấp về sau cho người dân.
theo so tu phap
