Hiện nay, dự án chưa hoàn thành xây dựng hoặc đã đưa một phần dự án vào hoạt động, nay nhà đầu tư muốn chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác là một thực tế diễn ra với xu hướng ngày càng tăng. Có thể hiểu, chuyển nhượng dự án là việc chủ đầu tư nhượng lại quyền đầu tư (bao gồm giá trị đã đầu tư) dự án cho một chủ đầu tư khác. Việc chuyển nhượng này đã làm dịch chuyển luôn các quyền và nghĩa vụ cho chủ đầu tư mới (bên nhận chuyển nhượng), đặc biệt là các quyền và nghĩa vụ về kinh tế. Bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ trở thành chủ sở hữu dự án và phải thực hiện các nghĩa vụ chưa hoàn thành của chủ đầu tư cũ. Tuy nhiên, thực tế triển khai tại nhiều dự án, việc chuyển nhượng dự án gặp khá nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong nhiều dự án, chủ đầu tư có thể tách nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau. Điều này ảnh hưởng lớn đến quy hoạch chung của dự án. Thêm vào đó, ngay cả khi chưa đáp ứng về điều kiện mở bán, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn thông qua hợp đồng nhận nợ, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng đặt mua,… Như vậy, hiện nay chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành diễn còn mang tính hình thức, chưa đảm bảo được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, định hướng quy hoạch và quyền lợi của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 46 Luật Đầu tư, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây
"a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 48 của Luật này;
b) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 2, Điều 24 của Luật này;
c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
d) Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
đ) Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
e) Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư".
Nguyên tắc chuyển nhượng dự án
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 46 Luật Đầu tư, trường hợp đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Khoản 1 Điều này, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư thực hiện theo nguyên tắc:
Đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật này và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật này; đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai (các Điều 189, 194…) đã quy định về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê…
Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô thực hiện sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện: dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt…
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Thực trạng chuyển nhượng Dự án chưa hoàn thành
Có hay không việc “Lách luật” để chiếm hữu dự án? Qua khảo sát thực tế, hầu hết những dự án được rao bán, chuyển nhượng hiện nay đều có một điểm chung là mặt đất trống. Thậm chí, một số khu được sử dụng làm bãi đỗ xe, kho tập kết hàng hóa…
Việc rao bán, chuyển nhượng dự án dưới hình thức mua cổ phần có nhiều nguyên nhân khác nhau. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, Luật sư mục đích chính của họ vẫn thâu tóm phần đất dự án đã có sẵn mà không phải đấu giá, đấu thầu. Hiện nay, pháp luật Việt Nam không cấm việc chuyển nhượng dự án khi đủ điều kiện cho phép. Tuy nhiên, lợi dụng kẽ hở của pháp luật nên xuất hiện tình trạng mua bán cổ phần trong dự án. Việc mua bán cổ phần này thì luật pháp không cấm.
“Trường hợp mua bán chuyển nhượng dự án thì phải đầy đủ các điều kiện, ví dụ phải xây xong móng thì mới được bán nhà hình thành trong tương lai. Hai là phải bảo lãnh tín dụng. Còn nếu chưa đáp ứng đủ điều kiện thì việc chuyển nhượng dự án là sai hoàn toàn”.
Việc rao bán, chuyển nhượng các dự án hiện nay nguyên nhân chủ quan có thể do doanh nghiệp ôm đất, giữ đất chờ tăng giá. Nhưng thực tế cũng tồn tại những nguyên nhân khách quan khác như nhiều dự án được giao cho chủ đầu tư thiếu năng lực, dẫn đến chậm triển khai, thiếu vốn... không triển khai được dự án.
“Thay vì trả lại, doanh nghiệp bán sang tên cho một doanh nghiệp khác dưới hình thức bán cổ phần, chuyển nhượng toàn bộ công ty nhưng về bản chất là bán doanh nghiệp kèm tài sản, dự án, quyền sở hữu về đất. Tức bình cũ rượu mới”, doanh nghiệp mới có thể sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở mà không phải làm quy trình đấu giá lại từ đầu theo quy định đất đai hiện hành. Do đó, cơ quan chức năng Nhà nước cần có cơ chế giám sát, quản lý để không bị thất thoát ngân sách.
Một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc chuyển đổi chủ đầu tư dự án ở Việt Nam vẫn chưa thành thông lệ. Về mặt pháp lý, việc mua - bán dự án bất động sản vẫn chưa được hoàn thiện. Trước khi cấp phép cho một dự án, cơ quan quản lý Nhà nước đã phải tìm hiểu, xác minh năng lực của chủ đầu tư về tài chính cũng như các yêu cầu khác.
Trên thực tế, cả người mua - kẻ bán cũng có những cách khác nhau để lách luật, như hợp tác đầu tư, mua lại cả công ty (trong công ty đó sẽ bao gồm cả các dự án đang thực hiện), chuyển nhượng cổ phần chi phối của dự án…
Bộ Xây dựng thừa nhận hàng loạt tồn tại, hạn chế về chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra trong thời gian qua. Và hậu quả cuối cùng, những người mua nhà, cư dân của dự án đã được chuyển giao là chịu thiệt.
Trong báo cáo tổng kết thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng đã chỉ ra hàng loạt tồn tại, hạn chế về chuyển nhượng dự án bất động sản.
Thứ nhất, chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Đơn cử, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hiện nay được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định theo hai luật là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư 2020 có sự khác nhau.
Thứ hai, luật chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất.
Thứ ba, một số quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án chưa phù hợp, thuận lợi trong thực hiện. Đơn cử, quy định hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc chuyển nhượng đối với dự án nhà ở xã hội, hoặc một phần dự án bất động sản có diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội. Do vậy, trong thực tế có các doanh nghiệp không có cơ sở, gặp vướng mắc trong chuyển nhượng dự án nhà ở xã hội.
Thứ tư, quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng hoặc các bên có liên quan trong chuyển nhượng dự án chưa phù hợp.
Quy định bên chuyển nhượng dự án phải thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng là chưa phù hợp; thực hiện mang tính hình thức và không được kiểm soát dễ dẫn đến khiếu kiện trong và sau khi chuyển nhượng dự án.
Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Tức là việc thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi có quyết định chấp thuận về việc chuyển nhượng dự án của cơ quan thẩm quyền và chỉ mang tính chất là một thủ tục hình thức trong hoạt động chuyển nhượng dự án mà không có cơ chế kiểm định hay giám sát.
Do vậy, trên thực tế nhiều trường hợp quyền lợi của bên thứ ba bị ảnh hưởng, không được giải quyết khi dự án đã được chuyển nhượng xong.
Một số vấn đề cần đặt ra
Chuyển nhượng phải đủ điều kiện
Dự án bất động sản hàng trăm tỉ được chào bán, chuyển nhượng rầm rộ trên mạng xã hội, Luật sư Nguyễn Đình Ngãi, Công ty Luật ThinKsmart cho rằng, nhằm mục đích tạo điều kiện linh hoạt cho các nhà đầu tư, pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án do mình thực hiện cho nhà đầu tư khác.
Đặc biệt, theo Luật sư Nguyễn Đình Ngãi các dự án phải đáp ứng đủ các yếu tố như: Dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Dự án không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt. Ngoài ra, chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng… Theo quan điểm của Luật sư Nguyễn Đình Ngãi: "Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt".
Trong khi đó, các chủ đầu tư cho rằng, việc chuyển nhượng dự án trong bối cảnh kinh tế có nhiều diễn biến phức tạp do dịch Covid-19 là chuyện đương nhiên sẽ xảy ra. Chính vì thế, cần có những quy định rõ ràng về vấn đề này, để thị trường vận động đúng quy luật và quyền lợi những bên liên quan được đảm bảo.
Trước những thông tin rao bán, chuyển nhượng rầm rộ, nhiều người cũng đặt ra nghi ngờ về pháp lý. Một lãnh đạo công ty về bất động sản cho hay, những dự án rao bán, chuyển nhượng trôi nổi đều có vấn đề về pháp lý. Nếu mua vào rất nhiều rủi ro, chính vì vậy các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng.
Cần sớm có những quy định bảo vệ khách hàng
Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 mới đây, Bộ Xây dựng thừa nhận hàng loạt tồn tại, hạn chế về chuyển nhượng dự án bất động sản diễn ra trong thời gian qua. Các tồn tại được Bộ Xây dựng chỉ rõ như: Chưa có sự thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Đơn cử, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hiện nay được thực hiện theo hai trình tự thủ tục được quy định theo hai luật là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư 2020 có sự khác nhau.
Cùng với đó, Luật chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng để sản xuất… Trong số những tồn tại đó, một vấn đề rất đáng được quan tâm là quy định, cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng hoặc các bên có liên quan trong chuyển nhượng dự án chưa phù hợp. Bộ Xây dựng cho rằng, quy định bên chuyển nhượng dự án phải thông báo và giải quyết các quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan đến dự án được thực hiện sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng là chưa phù hợp.
Các chủ đầu tư mới có thực hiện cũng mang tính hình thức và không được kiểm soát dễ dẫn đến khiếu kiện trong và sau khi chuyển nhượng dự án. Trước các bất cập này, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đang đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện pháp luật, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhiều trường hợp quyền lợi của bên thứ ba bị ảnh hưởng, không được giải quyết khi dự án đã được chuyển nhượng xong.
Thực tế để có nguồn vốn thực hiện dự án, các chủ đầu tư đều tìm cách huy động vốn ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán thông qua các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc quyền mua… nhằm có nguồn tiền thực hiện dự án. Song nếu sau đó không thể tiếp tục thực hiện và tiến hành chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác thì chỉ cần đảm bảo trình tự, thủ tục theo luật định đã có thể chuyển giao dự án và trốn tránh được các nghĩa vụ của mình.
Do đó, trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản cần cụ thể hóa các quy định về bảo vệ khách hàng và bên có liên quan đến dự án. Không thể vì mục tiêu đẩy mạnh, thông thoáng hoạt động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc bảo đảm quyền lợi của bên yếu thế và đi ngược lại quy tắc công bằng, bình đẳng của pháp luật. Hiện nay, công nghệ đã phát triển, việc đồng thuận và lấy ý kiến của khách hàng và bên liên quan có khả năng thực hiện được dễ dàng và vẫn đảm bảo được quy trình chuyển nhượng dự án, cần đưa nội dung này thành một tiêu chí thẩm định trước thời điểm ban hành quyết định chấp thuận cho chuyển nhượng dự án.
Có thể nói, pháp luật Việt Nam hiện hành đã xây dựng được hệ thống quy định tương đối chi tiết, toàn diện về nguyên tắc, điều kiện, quy trình chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư chưa hoàn thành. Thực tiễn chuyển nhượng dự án những năm vừa qua cho thấy mặc dù đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, vẫn còn không ít những bất cập cần tiếp tục giải quyết. Chuyển nhượng dự án là cơ chế mà Nhà nước đưa ra, giúp nhiều chủ đầu tư giải quyết khó khăn bế tắc với dự án của mình, nhưng cơ chế này đã thực sự thông thoáng hay chưa vẫn còn là một dấu hỏi, khi mà các điều kiện còn quá chặt chẽ, trình tự thủ tục còn nhiều rắc rối. Nhà đầu tư cũng vì thế mà phải “lách” bằng các phương thức khác nhau, gây thất thu ngân sách.
Bên cạnh nhiều vấn đề chưa thật phù hợp với thực tiễn thì về mặt pháp luật, các quy định vẫn còn cho thấy sự thiếu thống nhất, vẫn còn những khía cạnh chưa được quan tâm điều chỉnh. Đây là những nội dung rất cần phải tiếp tục được sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới.
(theo tap chi dien tu luat su viet nam, bao dien tu chinh phu)
