1. Đất ở hiện hữu là gì?
Đầu tiên, trước khi tìm hiểu về khái niệm “đất ở hiện hữu cải tạo” và “đất ở cải tạo chỉnh trang” là gì, chúng ta cần phải hiểu thế nào là đất ở hiện hữu.
Đất ở hiện hữu là đất nằm trong khu dân cư sinh sống, có đầy đủ các điều kiện về cơ sở hạ tầng, giao thông,.. và các điều kiện khác của một khu dân cư.
Đất ở hiện hữu là khu đất dân cư sinh sống hàng ngày, gắn bó lâu năm. Tại các khu đất này sẽ bao gồm cả những công trình công cộng và những công trình cho người dân của khu dân cư đó xây dựng. Vì vậy, khi có các dự án liên quan đến các khu đất này, các cơ quan có thẩm quyền cần phải có thông báo trước đến với mọi người dân cũng như có những chính sách phù hợp để hỗ trợ họ.
2. Đất ở hiện hữu cải tạo là gì? Đất ở cải tạo chỉnh trang là gì?
2.1 Đất ở hiện hữu cải tạo là gì?
Hiện nay, pháp luật hiện hành chưa đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là “đất ở hiện hữu cải tạo”. Tuy nhiên, dựa theo cách gọi loại đất này của nhiều người có thể hiểu đất ở hiện hữu cải tạo là khu đất nằm trong quy hoạch đất nhà ở theo kế hoạch sử dụng đất cụ thể của từng địa phương. Khu đất này được nằm trong dự án sử dụng đất cụ thể.
Các khu đất này thường xuất phát từ những khu dân cư xuống cấp, không đạt quy chuẩn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sinh hoạt của người dân để được sửa chữa, xây dựng lại thành những khu dân cư khang trang hơn, đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nhà ở để đảm bảo an toàn, chất lượng cho người ở.
Việc cải tạo đất ở hiện hữu thường được thực hiện theo hướng thay đổi mục đích sử dụng đất, nâng cấp cơ sở hạ tầng và công trình nhà ở cho người dân. Đối với các khu đất ở hiện hữu cải tạo, những dự án nhà ở thường được thực hiện, quy hoạch theo hướng gia tăng chiều cao, giảm diện tích mặt đất nhằm tiết kiệm không gian sinh hoạt chung.
Ngoài ra, các dự án này phải đảm bảo mật độ xây dựng tối thiểu, tăng các công trình công cộng, cây xanh nhằm mang lại cuộc sống văn minh, lành mạnh hơn. Đất ở hiện hữu cải tạo khi được tiến hành cải tạo, chính quyền địa phương phải lưu ý đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp người sử dụng đất và đảm bảo tính hợp pháp của việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.
2.2 Đất ở cải tạo chỉnh trang là gì?
Đất ở cải tạo chỉnh trang là phần đất nằm trong khu quy hoạch, được định hướng để thiết kế, xây dựng mới, thiết kế bố cục của các khu nhà ở nhằm mục đích tạo tính thẩm mỹ, nâng cao mỹ quan, cùng sự hài hòa và phù hợp với những khu vực xung quanh đồng thời tạo môi trường sống tốt hơn, hợp lý và thuận tiện hơn để người dân có không gian sống phát triển hơn.
Đất ở cải tạo chỉnh trang là những khu đất chưa đáp ứng được xu thế, nhiều nhà dân tự ý thiết kế xây dựng nhà tại, tách lô, tách thửa theo kiểu “mạnh ai người ấy xây”, nhà nào có điều kiện kèm theo thì sẽ xây cao, nhà không có chỉ xây nhà cấp 4, điều này làm cho sự thiếu như nhau, đồng nhất về kiến trúc hạ tầng, mất tính nghệ thuật và thẩm mỹ của đô thị .
Khi tiến hành chỉnh trang lại những khu đất này, chính quyền địa phương cần chú trọng cơ sở hạ tầng của khu dân cư như cấp thoát nước, giao thông, các dịch vụ của đời sống phải được thiết kế một cách hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả và đáp ứng được nhu cầu sống của người dân do đây là những nơi tập trung đông dân cư.
3. Phân biệt đất ở hiện hữu cải tạo và đất ở cải tạo chỉnh trang
Hiện nay, nhiều người vẫn nhầm tưởng rằng hai khái niệm “đất ở hiện hữu cải tạo” và “đất ở cải tạo chỉnh trang” là một, không phân biệt được hai khái niệm này với nhau. Trên thực tế, hai khái niệm này là khác nhau, định nghĩa hai loại đất khác nhau.
Theo đó, đất ở cải tạo chỉnh trang ko phải đất hiện hữu cải tạo bởi đất nhà ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang vẫn có thể được chuyển nhượng, phân lô, tách thửa… nhưng sẽ được giám sát chặt chẽ bởi những cơ quan chức năng thay vì để tự phát như trước.
Việc này nhằm hướng tới xây dựng hệ thống cơ sở vật chất đồng bộ, tối ưu hóa diện tích đất cho người dân mà vẫn đảm bảo kiểu dáng, vun đắp các công trình theo mô phỏng đương đại.
4. Những câu hỏi thường gặp về “đất ở hiện hữu cải tạo” và “đất ở cải tạo chỉnh trang”
4.1 Có thể tách thửa, phân lô riêng biệt đối với hai loại đất này không?
Như đã nêu, “đất ở hiện hữu cải tạo” và “đất ở cải tạo chỉnh trang” thường đã có kế hoạch sử dụng cụ thể, nằm trong khu quy hoạch nên căn cứ theo quy định tại Khoản 7 Điều 49 Luật đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có quy định như sau:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, theo quy định trên thì có hai trường hợp xảy ra:
- Nếu khu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tách thửa, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,...
- Nếu khu đất trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, tức là đất thuộc diện quy hoạch treo thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Theo đó, các cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương để ra quyết định có cho phép người dân thực hiện tách thửa hay không.
Đồng thời, người dân sinh sống muốn tách thửa cần trải qua nhiều yêu cầu, thẩm định của cơ quan chức năng, trong đó phải đảm bảo đủ diện tích tách thửa, không nằm trong đất quy hoạch, không nằm trong diện tranh chấp đất đai hay trong diện tích đất bị thu hồi.
4.2. Có nên mua hai loại đất này không?
Hiện nay luật đất đai không cấm mua bán, sang nhượng hay cho thuê các mảnh đất thuộc đất hiện hữu cải tạo, chỉ cần tuân thủ đúng quy định của nhà nước. Có rất nhiều ý kiến xoay quanh câu hỏi này bởi việc đầu tư vào một trong hai loại đất này sẽ tiềm ẩn một số rủi ro nhất định bởi đây là những khu đất nằm trong quy hoạch, có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào.
Việc mua bán hai loại đất này hiện nay không bị Nhà nước cấm nên việc quyết định mua và đầu tư vào hai loại đất này không còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng.
- Thứ nhất, đối với mục đích sử dụng đất cho việc đầu tư các dự án ngắn hạn, sử dụng đất theo từng giai đoạn và có chi phí đầu tư thấp, có nhu cầu đối với những khu đất có giá thành và chi phí thấp thì có thể lựa chọn mua những khu đất này để sử dụng.
Tuy nhiên, trong thời gian sử dụng khu đất này cũng có những rủi ro nhất định nên các nhà đầu tư cũng nên cân nhắc đối với hai loại đất này.
- Thứ hai, đối với những nhà đầu tư sử dụng những khu đất này vào mục đích lâu dài như xây dựng nhà ở, khu nhà kinh doanh cần thời gian dài để thu hồi lại vốn thì không nên đầu tư vào những khu đất cải tạo chỉnh trang này bởi như đã nói, những khu đất này nằm trong khu quy hoạch, đã có kế hoạch sử dụng đất nên có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào.
Tuy nhiên, nếu các cá nhân quyết định đầu tư vào những khu đất này cần phải lưu ý: Trước khi mua đất với ý định đầu tư cũng như sử dụng cần tìm hiểu kỹ các thông tin về khu đất như có bị nằm trong khu quy hoạch hay không, có nằm trong kế hoạch các khu đất bị thu hồi hay không hay có tranh chấp không,... tránh mang lại những rủi ro đáng tiếc.
Có không ít các trường hợp khi mua phải những khu đất nằm trong khu quy hoạch, có kế hoạch thu hồi nên không được phép xây dựng hay làm bất cứ điều gì trên mảnh đất đó, khiến nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm mất tiền oan mua đất nhưng không bán được cũng không thể xây dựng nhà ở. Vậy nên, việc tìm hiểu các thông tin về những khu đất này trước khi đầu tư là điều cần thiết.
Theo luatvietnam.vn
