Pháp luật hiện hành không yêu cầu bắt buộc phải tách thửa trong trường hợp chỉ chuyển mục đích sử dụng đối với một phần thửa đất. Người sử dụng đất chỉ cần đáp ứng đầy đủ điều kiện để được phép chuyển mục đích sử dụng phần diện tích đó. Nếu chủ sử dụng đất chủ động thực hiện tách thửa thì ngoài điều kiện chuyển mục đích còn phải thỏa mãn đồng thời các quy định về tách thửa theo pháp luật đất đai.
Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 khẳng định rõ: khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Quy định này cũng nêu rằng việc hợp thửa không đòi hỏi các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và cùng thời hạn sử dụng đất.
Ví dụ minh họa: Ông A đang quản lý 600 m² đất trồng cây lâu năm, có nhu cầu chuyển 100 m² sang đất ở. Ông A được phép tiến hành thủ tục chuyển mục đích đối với 100 m² mà không buộc phải tách thửa trước. Tuy nhiên, mọi điều kiện pháp lý để được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chuyển mục đích vẫn phải được bảo đảm đầy đủ.
Như vậy, chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không gắn liền với nghĩa vụ tách thửa bắt buộc, nhưng điều kiện cho phép chuyển mục đích là yêu cầu không thể thiếu. Chỉ khi lựa chọn tách thửa thì cả hai nhóm điều kiện (chuyển mục đích và tách thửa) mới phải được đáp ứng đồng thời.
Danh mục các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần xin phép
Theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép khi thuộc một trong các trường hợp sau:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung phục vụ dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp hoặc đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Khi thực hiện chuyển mục đích thuộc các trường hợp nêu trên, người sử dụng đất có nghĩa vụ hoàn thành các khoản tài chính theo quy định. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ sẽ được xác định theo loại đất sau khi chuyển mục đích. Các trường hợp chuyển mục đích nằm ngoài danh mục trên thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các điều kiện bắt buộc khi tách thửa đất năm 2026
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15, việc tách thửa phải bảo đảm các điều kiện sau:
Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Thửa đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu có tranh chấp nhưng xác định được rõ phạm vi diện tích và ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách thửa hoặc hợp thửa.
Thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích thửa đất ở hoặc thửa đất có cả đất ở và đất khác để làm lối đi thì khi tách thửa hoặc hợp thửa không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đối với phần diện tích làm lối đi. Quy định cũng tái khẳng định rằng chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không bắt buộc tách thửa.
Các thửa đất hình thành sau tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo loại đất đang sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu diện tích sau tách nhỏ hơn mức tối thiểu cho phép thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất đồng thời với tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định đối với loại đất sau khi chuyển mục đích.
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia không đáp ứng các điều kiện về diện tích, kích thước tách thửa thì không được thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.
Các quy định trên giúp người sử dụng đất xác định chính xác quyền và nghĩa vụ khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất hoặc tách thửa, bảo đảm thủ tục được tiến hành đúng pháp luật và hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh.
Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/phap-luat-doanh-nghiep/bai-viet/chuyen-muc-dich-su-dung-mot-phan-thua-dat-co-bat-buoc-tach-thua-hay-khong-23916.html
