Nhiều hộ gia đình sở hữu các thửa đất đa mục đích (vừa có đất thổ cư, vừa có đất nông nghiệp) rơi vào tình trạng lo lắng khi Nhà nước thu hồi đất nhưng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không xác định rõ phân vùng không gian của từng loại đất. Trong trường hợp này, việc định giá bồi thường sẽ ưu tiên loại đất nào?

Thắc mắc về quyền lợi bồi thường trên đất hỗn hợp

Trường hợp của ông Phạm Văn Minh Cơ (sở hữu hai bất động sản tại tỉnh Đồng Nai và tỉnh Tây Ninh) là ví dụ điển hình cho vướng mắc pháp lý này. Cả hai diện tích đất của ông đều thuộc dạng đất hỗn hợp — kết hợp giữa đất ở và đất nông nghiệp — và hiện nằm trong diện giải phóng mặt bằng một phần theo quy hoạch. Đáng chú ý, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đã được cấp, cơ quan quản lý chỉ ghi nhận tổng diện tích từng loại đất chứ không vẽ chi tiết hoặc định vị rõ ranh giới không gian của diện tích đất ở nằm tại vị trí nào trong tổng thể thửa đất.

Đứng trước nguy cơ thu hồi, ông Cơ đặt ra lo ngại: Khi cơ quan nhà nước thu hồi một phần diện tích, họ sẽ căn cứ vào đâu để áp giá bồi thường? Liệu người dân có được ưu tiên tính giá bồi thường theo đơn giá đất ở (với mức đền bù cao hơn) hay sẽ bị tính theo đơn giá đền bù của đất nông nghiệp?

Trình tự xác định loại đất theo quy định pháp luật hiện hành

Trả lời về vấn đề này, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường (trước đây là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã đưa ra các căn cứ pháp lý cốt lõi cùng quy trình xử lý thực tế nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho chủ sử dụng đất.

1. Căn cứ pháp lý áp dụng

Quá trình triển khai thu hồi, lập phương án đền bù, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người dân phải tuân thủ nghiêm ngặt các văn bản quy phạm pháp luật sau:

• Điều 87 Luật Đất đai 2024: Quy định tổng thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

• Phụ lục I ban hành kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (ngày 12/6/2025): Sửa đổi, bổ sung các hướng dẫn chi tiết về quy trình thực hiện đền bù.

• Điều 14 và Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP (ngày 31/01/2026): Quy định cơ chế phối hợp và các bước thẩm định, xác định hiện trạng sử dụng đất thực tế.

2. Cơ chế kiểm đếm và phối hợp xác định hiện trạng

Bộ Nông nghiệp và Môi trường làm rõ: Việc xác định loại đất bị thu hồi không căn cứ đơn thuần vào cảm tính hay tự ý ấn định từ một phía. Trong giai đoạn điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm tài sản gắn liền với đất:

• Tổ chức thực hiện đền bù (Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường cấp huyện/thành phố) sẽ giữ vai trò chủ trì.

• Đơn vị này phải phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương, các cơ quan chuyên môn liên quan và trực tiếp làm việc với chủ sử dụng đất (người có đất bị thu hồi).

• Các bên sẽ tiến hành kiểm tra thực địa, đối chiếu hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, xác định vị trí công trình kiến trúc, nhà ở thực tế trên đất để khoanh vùng và lập biên bản xác nhận vị trí đất ở làm cơ sở tính giá đền bù phù hợp.

Hướng giải quyết cho từng trường hợp cụ thể

Do thông tin cung cấp của công dân mang tính chất phản ánh vụ việc đơn lẻ, thiếu các hồ sơ kỹ thuật, bản đồ trích đo và chứng cứ pháp lý kèm theo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường không thể đưa ra kết luận áp giá cụ thể cho từng mét vuông đất của ông Cơ.

Để đảm bảo tối đa quyền lợi chính đáng của mình, Bộ khuyến nghị người dân:

1. Nghiên cứu kỹ các quy định: Chủ động cập nhật các quy định tại Luật Đất đai 2024 và các Nghị định hướng dẫn thi hành mới nhất (Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 49/2026/NĐ-CP).

2. Làm việc với cơ quan thẩm quyền địa phương: Trực tiếp liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường (hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện/tỉnh) tại Đồng Nai và Tây Ninh — nơi có đất bị thu hồi — để được hướng dẫn phối hợp đo đạc, cung cấp hồ sơ và giải quyết theo đúng thẩm quyền.

Nguồn: https://phapluatplus.baophapluat.vn/so-do-khong-the-hien-vi-tri-dat-o-khi-bi-thu-hoi-duoc-tinh-boi-thuong-the-nao.html