Nhà chung cư là gì?
Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, số 27/2023/QH15, nhà chung cư được hiểu là nhà ở có từ hai tầng trở lên, được cấu tạo từ nhiều căn hộ và có các bộ phận sử dụng chung như lối đi, cầu thang, hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Mỗi nhà chung cư đều bao gồm phần sở hữu riêng thuộc các căn hộ, phần sở hữu chung và các công trình hạ tầng phục vụ chung cho nhiều chủ sở hữu, người sử dụng.
Nhà chung cư bao gồm cả loại hình được xây dựng với mục đích để ở và loại hình công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp, tức vừa có căn hộ để ở vừa có khu vực thương mại, dịch vụ hoặc chức năng khác. Chính vì có cả phần riêng và phần chung, quan hệ sở hữu trong nhà chung cư không chỉ giới hạn ở quyền đối với căn hộ mà còn gắn với nghĩa vụ tham gia quản lý, bảo trì và sử dụng các tài sản chung.
Thời hạn sở hữu căn hộ không được xác định cố định
Luật Nhà ở năm 2023 không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là 50 năm, 70 năm hay bất kỳ thời hạn cụ thể nào. Cách hiểu rằng chung cư chỉ được sở hữu trong một số năm nhất định không phản ánh đúng quy định hiện hành.
Theo Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn sử dụng của nhà chung cư được xác định dựa trên hai căn cứ. Căn cứ đầu tiên là hồ sơ thiết kế, trong đó thời hạn sử dụng của công trình phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật về xây dựng. Căn cứ thứ hai là kết quả kiểm định chất lượng công trình do cơ quan có thẩm quyền thực hiện, phản ánh tình trạng kỹ thuật và khả năng sử dụng thực tế của nhà chung cư.
Thời hạn sử dụng này bắt đầu được tính từ thời điểm nhà chung cư được nghiệm thu và đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng. Nói cách khác, đây là thời hạn sử dụng của công trình, không phải thời hạn đăng ký quyền sở hữu căn hộ trong sổ đỏ, sổ hồng.
Công trình hết tuổi thọ thiết kế sẽ được xử lý thế nào?
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc dù chưa hết thời hạn này nhưng công trình bị xuống cấp nghiêm trọng, có hư hỏng và tiềm ẩn nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định và đánh giá chất lượng công trình theo Điều 61 Luật Nhà ở năm 2023.
Kết quả kiểm định là căn cứ để xác định tình trạng kỹ thuật thực tế của tòa nhà, từ đó quyết định biện pháp xử lý phù hợp. Một công trình không còn đáp ứng yêu cầu an toàn có thể phải được sửa chữa, cải tạo, bổ sung hoặc trong những trường hợp nghiêm trọng hơn, phải được công bố hết thời hạn sử dụng và xem xét xử lý theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Do đó, hết thời hạn sử dụng theo thiết kế không đồng nghĩa với việc căn hộ tự động mất quyền sở hữu hoặc tòa nhà buộc phải phá dỡ ngay. Quyết định cuối cùng phải dựa trên kết quả kiểm định, đánh giá chất lượng và quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thời hạn sở hữu được thể hiện trên Giấy chứng nhận thế nào?
Việc thể hiện thông tin về thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất, bao gồm căn hộ chung cư, được quy định tại khoản 4 Điều 10 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Nếu người mua nhận được căn hộ theo hợp đồng mua bán và pháp luật có quy định thời hạn sở hữu, Giấy chứng nhận sẽ thể hiện ngày, tháng, năm kết thúc thời hạn sở hữu theo hợp đồng hoặc theo pháp luật về nhà ở. Trường hợp căn hộ nằm trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của người khác, thông tin thời hạn sẽ được ghi theo ngày kết thúc hợp đồng thuê, hợp tác kinh doanh hoặc hình thức sử dụng đất khác với người sử dụng đất.
Đối với các trường hợp không xác định được thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận sẽ ghi mục thời hạn sở hữu là “-/-”. Đây là cách thể hiện cho thấy pháp luật không xác định thời hạn kết thúc quyền sở hữu đối với tài sản đó, thay vì ghi một con số cụ thể như 50 năm hay 70 năm.
Ý nghĩa khi mua căn hộ chung cư
Khi quyết định mua căn hộ, người mua nên phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu căn hộ. Quyền sở hữu căn hộ không tự động hết hạn theo thời hạn sử dụng của đất hoặc theo tuổi thọ thiết kế của tòa nhà; việc xử lý khi công trình xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng theo thiết kế phải dựa trên kết quả kiểm định và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Trước khi ký hợp đồng, người mua nên kiểm tra dự án có được phê duyệt quy hoạch, có hồ sơ thiết kế được thẩm định, nhà chung cư đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng hay chưa, đồng thời đối chiếu nội dung thời hạn sở hữu được thể hiện trên Giấy chứng nhận sau khi căn hộ được cấp sổ. Đây là các căn cứ quan trọng giúp xác định tình trạng pháp lý và giá trị sử dụng lâu dài của căn hộ.
Nguồn: https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/chung-cu-50-nam-va-chung-cu-vinh-vien-567-92623-article.html
