Giấy phép xây dựng không phải là văn bản có hiệu lực tuyệt đối trong mọi trường hợp. Sau khi được cấp, giấy phép vẫn có thể bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nếu phát hiện việc cấp phép không bảo đảm căn cứ pháp lý hoặc chủ đầu tư không chấp hành yêu cầu xử lý đối với công trình xây dựng sai phép. Quy định này được ghi nhận tại Điều 65 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP.
Về bản chất, thu hồi giấy phép xây dựng là biện pháp quản lý nhà nước nhằm chấm dứt hiệu lực của giấy phép đã cấp. Biện pháp này khác với việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng sai quy định. Chủ đầu tư có thể vừa bị xử phạt, buộc khắc phục hậu quả, vừa bị thu hồi giấy phép nếu không đáp ứng các yêu cầu pháp luật.
Các trường hợp bị thu hồi giấy phép xây dựng
Theo khoản 1 Điều 65 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, giấy phép xây dựng bị thu hồi trong hai tình huống.
Trường hợp đầu tiên là giấy phép được cấp không đúng quy định của pháp luật. Đây là trường hợp cơ quan quản lý phát hiện giấy phép đã được ban hành khi không đáp ứng điều kiện cấp phép, không phù hợp căn cứ pháp lý, không bảo đảm hồ sơ hoặc không tuân thủ các yêu cầu quản lý xây dựng có liên quan. Khi đó, dù công trình đã được cấp phép, cơ quan có thẩm quyền vẫn phải xem xét thu hồi để bảo đảm tính hợp pháp của hoạt động cấp phép.
Trường hợp thứ hai là chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai nội dung giấy phép trong thời hạn đã được cơ quan có thẩm quyền ấn định tại văn bản xử lý vi phạm. Việc xây dựng sai giấy phép có thể được hiểu là công trình được thi công không phù hợp với các nội dung đã được phê duyệt, như vị trí xây dựng, quy mô công trình, số tầng, chiều cao, diện tích, kết cấu, công năng sử dụng hoặc những yêu cầu kỹ thuật khác ghi trong giấy phép.
Trong trường hợp này, giấy phép không bị thu hồi ngay khi phát hiện công trình sai phép. Chủ đầu tư trước hết được yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm và thực hiện biện pháp khắc phục. Chỉ khi hết thời hạn được yêu cầu mà việc khắc phục không được thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, cơ quan có thẩm quyền mới có căn cứ thu hồi giấy phép xây dựng.
Cơ quan cấp phép phải thực hiện thủ tục thế nào?
Việc thu hồi giấy phép xây dựng phải được tiến hành theo trình tự luật định, không được thực hiện tùy nghi. Theo khoản 3 Điều 65 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, sau khi nhận được kết luận thanh tra hoặc văn bản kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng xác định giấy phép thuộc trường hợp phải thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải ban hành quyết định thu hồi trong thời hạn 10 ngày làm việc.
Sau khi có quyết định, cơ quan ra quyết định phải gửi văn bản cho tổ chức hoặc cá nhân có giấy phép bị thu hồi. Quyết định này đồng thời phải được đăng tải trên trang thông tin điện tử của cơ quan có thẩm quyền và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi công trình được xây dựng để công bố công khai. Việc niêm yết hoặc công bố tại Ủy ban nhân dân cấp xã phải hoàn thành trong 5 ngày làm việc kể từ ngày quyết định thu hồi được ban hành.
Việc công khai quyết định thu hồi có ý nghĩa xác định rõ tình trạng pháp lý của giấy phép và công trình. Từ thời điểm quyết định có hiệu lực, chủ đầu tư không thể tiếp tục dựa vào giấy phép đã bị thu hồi để thực hiện hoạt động xây dựng.
Đối với giấy phép được cấp bằng bản giấy, người bị thu hồi phải nộp lại bản gốc giấy phép cho cơ quan đã ra quyết định trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi. Nghĩa vụ này nhằm ngăn ngừa việc giấy phép không còn giá trị tiếp tục bị sử dụng, xuất trình hoặc lưu hành trong các giao dịch, thủ tục có liên quan.
Không nộp lại giấy phép có thể bị hủy giấy phép
Nếu tổ chức hoặc cá nhân không giao nộp giấy phép xây dựng theo yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp tục ban hành quyết định hủy giấy phép xây dựng. Có thể hiểu, hủy giấy phép là bước xử lý tiếp theo khi chủ thể có giấy phép bị thu hồi không thực hiện nghĩa vụ nộp lại giấy phép.
Quyết định hủy phải được thông báo cho chủ đầu tư và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình. Bên cạnh đó, cơ quan thực hiện thu hồi phải đăng tải thông tin về việc hủy giấy phép trên trang thông tin điện tử của mình và tích hợp thông tin trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương.
Thu hồi hoặc hủy giấy phép không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đương nhiên được tiếp tục xây dựng theo hiện trạng công trình. Tùy từng vụ việc, chủ đầu tư vẫn phải chấp hành các yêu cầu xử lý vi phạm, thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả và hoàn thành nghĩa vụ phát sinh theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Có được xin cấp giấy phép sau khi bị thu hồi?
Pháp luật không loại trừ hoàn toàn khả năng chủ đầu tư được đề nghị cấp giấy phép xây dựng sau khi giấy phép cũ bị thu hồi hoặc hủy. Tuy nhiên, việc xin cấp phép sau đó không phải là sự khôi phục tự động của giấy phép đã mất hiệu lực.
Tổ chức, cá nhân có thể đề nghị cấp giấy phép xây dựng khi đã nộp lại giấy phép bị thu hồi. Trường hợp giấy phép đã bị hủy, chủ đầu tư chỉ có thể đề nghị cấp phép sau khi đã hoàn thành trách nhiệm và nghĩa vụ theo quy định pháp luật. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ trên cơ sở các điều kiện cấp phép tại thời điểm giải quyết, bao gồm sự phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất, yêu cầu về an toàn công trình và các điều kiện chuyên ngành khác.
Vì vậy, việc từng bị thu hồi giấy phép không làm mất vĩnh viễn quyền xin cấp phép xây dựng, nhưng chủ đầu tư phải giải quyết đầy đủ nguyên nhân dẫn đến việc thu hồi trước khi nộp hồ sơ mới.
Trường hợp được cấp lại giấy phép xây dựng
Cấp lại giấy phép xây dựng là thủ tục khác hoàn toàn với việc xin cấp giấy phép mới sau khi giấy phép bị thu hồi. Theo Điều 64 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, thủ tục cấp lại chỉ được áp dụng khi giấy phép xây dựng đã cấp bị mất, rách hoặc nát.
Giấy phép được cấp lại là bản sao của giấy phép đã được cấp trước đó. Do đó, thủ tục này không làm phát sinh quyền xây dựng mới, không điều chỉnh thiết kế, quy mô hay nội dung công trình và cũng không làm thay đổi tình trạng pháp lý của giấy phép ban đầu.
Người có nhu cầu cấp lại cần lập đơn đề nghị theo Mẫu số 02 thuộc Phụ lục II ban hành kèm Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, trong đó ghi rõ lý do đề nghị cấp lại. Nếu giấy phép bị rách hoặc nát, hồ sơ phải kèm theo bản chính hoặc bản sao có chứng thực của giấy phép đã được cấp.
Trường hợp giấy phép đã bị thu hồi hoặc bị hủy thì không thể sử dụng thủ tục cấp lại để khôi phục hiệu lực giấy phép. Khi đó, chủ đầu tư phải thực hiện các yêu cầu khắc phục, hoàn thành nghĩa vụ pháp lý liên quan và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo thủ tục phù hợp.
Nguồn: https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/thu-hoi-giay-phep-xay-dung-moi-nhat-567-29881-article.html
