1. Xác định trường hợp của mình có phải xin phép hay không
Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, điển hình như chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở hoặc chuyển một số loại đất đặc thù khác theo quy định của luật.
Vì vậy, trước khi làm thủ tục, người sử dụng đất cần xác định rõ thửa đất của mình đang là loại đất gì và dự định chuyển sang loại đất nào để biết có thuộc trường hợp phải xin phép hay không. Nếu thuộc diện phải xin phép mà vẫn tự ý sử dụng đất theo mục đích mới thì sẽ bị xem là sử dụng đất không đúng mục đích.
2. Kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ
Không phải cứ có nhu cầu là sẽ được chấp thuận chuyển mục đích. Theo Điều 116 Luật Đất đai 2024, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ. Đặc biệt, đối với một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở, việc xem xét còn phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.
Do đó, trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên kiểm tra kỹ xem thửa đất có phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương hay không. Nếu không phù hợp quy hoạch, khả năng hồ sơ bị từ chối là rất cao.
3. Rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất
Một thửa đất muốn chuyển mục đích sử dụng trước hết phải có hồ sơ pháp lý rõ ràng. Người sử dụng đất cần kiểm tra xem đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, có đang tranh chấp, bị kê biên hoặc có vướng mắc pháp lý nào khác hay không. Đây cũng là điều kiện cần thiết để cơ quan nhà nước xem xét, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích.
Ngoài ra, theo tinh thần của Điều 122 Luật Đất đai 2024 về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, việc cho phép chuyển mục đích phải dựa trên căn cứ, điều kiện và tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất. Vì vậy, nếu thông tin về diện tích, loại đất, chủ sử dụng hoặc hiện trạng sử dụng còn sai lệch thì người sử dụng đất nên xử lý, chỉnh lý hồ sơ trước khi xin chuyển mục đích để tránh bị trả hồ sơ hoặc kéo dài thời gian giải quyết.
4. Chuẩn bị trước nghĩa vụ tài chính phải nộp
Chuyển mục đích sử dụng đất thường kéo theo nghĩa vụ tài chính, trong đó đáng chú ý nhất là tiền sử dụng đất, đặc biệt đối với trường hợp chuyển sang đất ở. Ngoài ra, người sử dụng đất còn có thể phải nộp phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận hoặc các khoản chi phí khác theo quy định của địa phương.
Về căn cứ pháp lý, khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích hiện được thực hiện theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Vì vậy, trước khi làm thủ tục, người sử dụng đất nên tìm hiểu trước số tiền dự kiến phải nộp để chủ động tài chính, tránh trường hợp hồ sơ đã được chấp thuận nhưng không thể hoàn tất vì không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
5. Không tự ý xây dựng hoặc sử dụng đất theo mục đích mới khi chưa hoàn tất thủ tục
Đây là sai lầm rất phổ biến trong thực tế. Nhiều trường hợp chưa được phép chuyển mục đích nhưng đã tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp, mở cơ sở kinh doanh hoặc cải tạo đất theo mục đích mới. Trong khi đó, theo nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được khai thác, sử dụng đất đúng với mục đích đã được Nhà nước công nhận hoặc cho phép.
Do đó, đối với trường hợp phải xin phép theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ nên xây dựng, kinh doanh hoặc sử dụng đất theo mục đích mới sau khi đã có quyết định cho phép chuyển mục đích và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan. Nếu tự ý sử dụng đất sai mục đích, người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khắc phục hậu quả theo quy định pháp luật.
Nắm rõ những điểm này sẽ giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện thủ tục đúng quy định, hạn chế tranh chấp, tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất.
