1. Khái niệm đồng sở hữu
Đồng sở hữu nhà đất là việc nhiều người cùng là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ:
-
Điều 207 – 219 Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về sở hữu chung).
-
Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 (quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền bán – cho thuê – chuyển nhượng).
Đồng sở hữu chia thành:
-
Sở hữu chung theo phần: xác định rõ tỷ lệ (%) của từng người.
-
Sở hữu chung hợp nhất: không xác định tỷ lệ, mọi chủ sở hữu bình đẳng trừ khi có thỏa thuận khác.
2. Quyền của các đồng sở hữu
2.1. Quyền quản lý và quyết định đối với tài sản chung
Các đồng sở hữu có quyền cùng quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ khi có thỏa thuận khác theo Điều 218 BLDS 2015.
2.2. Quyền sử dụng và hưởng lợi từ tài sản
-
Nếu theo phần: mỗi người được khai thác, hưởng lợi tương ứng với tỷ lệ sở hữu.
-
Nếu hợp nhất: hưởng như nhau.
Căn cứ: Điều 216 BLDS 2015.
2.3. Quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình
Mỗi đồng sở hữu được quyền bán, tặng cho, thế chấp phần của mình mà không cần sự đồng ý của người còn lại, trừ khi có thỏa thuận khác căn cứ dựa vào khoản 1 Điều 218 BLDS 2015.
Lưu ý:
-
Nếu bán toàn bộ nhà/đất → phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu theo Điều 126 Luật Nhà ở 2014.
2.4. Quyền ưu tiên mua khi có người bán phần quyền sở hữu
Khi một đồng sở hữu bán phần quyền của mình, những người còn lại được quyền ưu tiên mua trong thời hạn: 03 tháng đối với bất động sản căn cứ vào khoản 3 Điều 218 BLDS 2015.
2.5. Quyền yêu cầu chia tài sản chung
Bất kỳ đồng sở hữu nào cũng có quyền yêu cầu chia tài sản chung, trừ khi tài sản không thể chia hoặc có thỏa thuận không chia trong một thời gian nhất định theo Điều 219 BLDS 2015.
3. Nghĩa vụ của các đồng sở hữu
3.1. Nghĩa vụ bảo quản và gìn giữ tài sản chung
Các đồng sở hữu phải bảo quản, duy trì, không được tự ý làm hư hỏng hoặc giảm giá trị tài sản theo Điều 170 BLDS 2015.
3.2. Chia sẻ chi phí liên quan đến tài sản
Bao gồm: sửa chữa, bảo trì, thuế đất, chi phí pháp lý… theo tỷ lệ sở hữu hoặc theo thỏa thuận căn cứ vào khoản 2 Điều 218 BLDS 2015.
3.3. Tôn trọng quyết định chung của các đồng sở hữu
Mọi hành vi sử dụng, định đoạt tài sản phải theo quyết định chung hoặc theo quy chế đồng sở hữu đã lập theo Điều 217 BLDS 2015.
3.4. Bồi thường thiệt hại nếu gây tổn thất cho tài sản chung
Nếu một đồng sở hữu tự ý sử dụng, sửa chữa, làm giảm giá trị nhà đất → phải bồi thường.
