Đất nông nghiệp (đất trồng cây, chăn nuôi, sản xuất nông sản) sang đất ở (thường gọi là đất thổ cư), nhằm phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở, công trình dân dụng hoặc các hoạt động đô thị hóa khác.
1. Có dễ dàng chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư theo Luật đất đai 2024?
Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình và cá nhân phải dựa trên một trong các căn cứ là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Các quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công nhận theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.
Điều này có nghĩa là, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hộ gia đình và cá nhân không thể tự quyết định mà phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt từ trước. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu là những văn bản pháp lý mang tính pháp lý cao, định hướng và xác định việc sử dụng đất của từng khu vực trong một phạm vi rộng lớn, đảm bảo việc phát triển đô thị và nông thôn hợp lý, bền vững. Vì vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chỉ được phép thực hiện nếu việc chuyển đổi này phù hợp với các quy hoạch đã được phê duyệt và không làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của khu vực.
Quy định này giúp kiểm soát việc sử dụng đất đai, tránh tình trạng sử dụng đất trái phép hoặc không phù hợp với kế hoạch phát triển đô thị, từ đó bảo vệ lợi ích cộng đồng và đảm bảo sự phát triển đồng bộ, bền vững của khu vực. Đồng thời, quy hoạch đất đai được phê duyệt sẽ là cơ sở để các cơ quan chức năng xem xét, quyết định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đó giúp công tác quản lý đất đai trở nên hiệu quả hơn và tránh được các xung đột lợi ích trong việc sử dụng đất.
Theo đó, từ ngày 1/8/2024, cơ sở để xét duyệt việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không còn dựa vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm như trước đây, mà thay vào đó là phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.
Trước đó, theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở chỉ được thực hiện khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, từ ngày 1/8/2024, theo Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trở thành căn cứ chính, thay vì kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, được quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2024, có thời gian thực hiện trong vòng 10 năm, với tầm nhìn 20 năm. Còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm và có tính chất điều chỉnh, bổ sung các thay đổi, nhu cầu trong từng năm.
Vì vậy, từ ngày 1/8/2024, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải đảm bảo sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, điều này tạo ra sự ổn định và lâu dài hơn trong việc quản lý và sử dụng đất đai trên toàn quốc.
2. Chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư có phải xin phép không?
Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, người sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép. Điều này có nghĩa là, trước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, người dân hoặc tổ chức phải nộp đơn xin phép và được cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định. Việc chuyển đổi này không phải là quyền tự quyết của người sử dụng đất mà phải tuân theo các quy trình, thủ tục pháp lý nghiêm ngặt nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Bên cạnh việc xin phép, người sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo các quy định của pháp luật. Nghĩa vụ tài chính này có thể bao gồm các khoản thuế, phí, tiền sử dụng đất hoặc các khoản nghĩa vụ tài chính khác tùy theo quy định của từng địa phương và mục đích sử dụng đất sau khi chuyển đổi. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của mình theo loại đất mới mà họ chuyển đổi sang. Điều này có nghĩa là, người sử dụng đất sẽ phải tuân thủ các quy định và nghĩa vụ tương ứng với loại đất sau khi chuyển đổi, chẳng hạn như đối với đất phi nông nghiệp, người sử dụng đất có thể phải thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai, bảo vệ môi trường, và các quy định về xây dựng, quy hoạch đô thị.
3. Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư từ 01/8/2024
Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, với các bước thực hiện cụ thể và chặt chẽ nhằm đảm bảo việc chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy trình pháp lý và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Các bước trong thủ tục này được thực hiện như sau:
Đầu tiên, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hồ sơ này cần đảm bảo đầy đủ các giấy tờ cần thiết và đúng mẫu quy định để cơ quan có thẩm quyền có thể tiếp nhận và xử lý.
Sau khi nhận được hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đáp ứng các yêu cầu, cơ quan này sẽ hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung các giấy tờ cần thiết và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai để tiếp tục xem xét.
Tiếp theo, tùy vào trường hợp cụ thể, cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ thực hiện các công việc cần thiết để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cơ quan này sẽ lập hồ sơ và trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất hoặc cho thuê đất. Trong trường hợp phải xác định giá đất cụ thể, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức việc xác định giá đất, trình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng.
Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Nếu người sử dụng đất được hưởng các ưu đãi giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan thu tiền sẽ thực hiện việc giảm theo đúng chính sách ưu đãi.
Cuối cùng, cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất. Đồng thời, cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện các thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Đặc biệt, trong trường hợp thực hiện đồng thời nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất cùng lúc với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định của pháp luật.
Với các bước quy trình rõ ràng và cụ thể như vậy, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư sẽ được thực hiện một cách minh bạch, công bằng, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất cũng như tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đất đai.
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 0973988959 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: phaplyvatruyenthong@gmail.com để được tư vấn.
