1. Nguyên tắc chung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định của pháp luật tại Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc khi bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi đất như sau:
(1) Nguyên tắc chung
- Bảo đảm tính công bằng, minh bạch: Việc bồi thường phải được thực hiện một cách công bằng, không thiên vị, mọi thông tin liên quan đều phải được công khai, minh bạch để người dân nắm rõ.
- Phù hợp với pháp luật: Tất cả các hoạt động bồi thường phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.
- Vì lợi ích chung: Việc thu hồi đất là vì mục tiêu phát triển chung của xã hội, tuy nhiên quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng cũng phải được đảm bảo.
- Quan tâm đến đối tượng yếu thế: Nhà nước cần đặc biệt quan tâm đến những đối tượng dễ bị tổn thương như người dân sống trực tiếp trên đất nông nghiệp, người thuộc diện chính sách xã hội.
(2) Hình thức bồi thường
- Ưu tiên bồi thường bằng đất: Nếu có điều kiện, người dân sẽ được ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng.
- Bồi thường bằng tiền: Trong trường hợp không có đất để bồi thường, người dân sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất thị trường.
- Linh hoạt trong hình thức bồi thường: Người dân có quyền lựa chọn hình thức bồi thường phù hợp, bao gồm cả việc bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.
(3) Bồi thường thiệt hại khác
- Bồi thường tài sản: Không chỉ đất đai mà các tài sản khác của người dân bị ảnh hưởng cũng phải được bồi thường đầy đủ.
- Hỗ trợ sản xuất, kinh doanh: Những người bị ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh sẽ được xem xét hỗ trợ để ổn định cuộc sống.
(4) Trách nhiệm của Nhà nước
- Hỗ trợ việc làm: Nhà nước có trách nhiệm tạo điều kiện để người dân có việc làm mới, có thu nhập ổn định.
- Đảm bảo đời sống: Nhà nước cần hỗ trợ để người dân ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
(5) Yêu cầu về khu tái định cư
- Hạ tầng hoàn thiện: Khu tái định cư phải có đầy đủ các tiện ích cần thiết để phục vụ cuộc sống của người dân.
- Phù hợp văn hóa: Khu tái định cư cần được thiết kế phù hợp với truyền thống văn hóa của cộng đồng.
2. Các trường hợp được bồi thường bằng tiền
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định thì các trường hợp được bồi thường bằng tiền quy định như sau:
Việc bồi thường về đất được thực hiện theo quy định rõ ràng nhằm đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Cụ thể, khi tiến hành bồi thường, cơ quan chức năng sẽ giao cho người dân một mảnh đất mới có mục đích sử dụng tương tự như loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp không có đất tương đương để bồi thường, người bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng tiền. Mức bồi thường tiền sẽ dựa trên giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi, giá này được Ủy ban nhân dân có thẩm quyền xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Ngoài ra, nếu người có đất bị thu hồi được đề nghị bồi thường bằng đất hoặc nhà ở nhưng lại có nhu cầu nhận bồi thường bằng tiền, họ có quyền yêu cầu bồi thường theo nguyện vọng của mình. Điều này phải được ghi nhận trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Như vậy, hệ thống bồi thường không chỉ đảm bảo tính công bằng mà còn linh hoạt để đáp ứng nhu cầu của từng cá nhân trong hoàn cảnh cụ thể của họ.
Như vậy, theo nguyên tắc thì khi người sử dụng đất bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng tiền nếu như không có đất để bồi thường hoặc có nhu cầu được bồi thường bằng tiền.
Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Trường hợp có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
3. Điều kiện để được bồi thường
Theo quy định của pháp luật tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất như sau:
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Các trường hợp được bồi thường về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục tiêu quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, các đối tượng sau đây sẽ được xem xét bồi thường:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất: Những người đang quản lý, sử dụng đất mà không thuộc diện thuê đất trả tiền hàng năm sẽ được bồi thường. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của những người có tài sản gắn liền với đất mà họ đang sinh sống.
- Cộng đồng dân cư: Các cộng đồng sử dụng đất cho các công trình tín ngưỡng như chùa, đình, đền, miếu, hay đất nông nghiệp không có tranh chấp sẽ được bồi thường. Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ xác nhận tính hợp pháp của việc sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho cộng đồng.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Những người này, theo quy định, có thể được bồi thường nếu họ có quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Tổ chức tôn giáo: Các tổ chức tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động và đang sử dụng đất mà không thuộc sở hữu của Nhà nước sẽ được xem xét bồi thường.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có đất: Những cá nhân này có thể được bồi thường nếu họ đã nhận giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định.
- Tổ chức nhận thừa kế hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các tổ chức có quyền thừa kế hoặc chuyển nhượng đất sẽ được bồi thường nếu đất đó được giao theo đúng quy định.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Các tổ chức này sẽ được bồi thường nếu có hợp đồng thuê đất hợp lệ.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Các tổ chức được giao đất để thực hiện dự án đầu tư cũng nằm trong diện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Các điều kiện để được bồi thường: Các đối tượng được nêu ở trên sẽ được bồi thường nếu có một trong các điều kiện sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Những người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và đất sẽ được xem xét bồi thường.
- Quyết định của cơ quan nhà nước: Những người có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đủ điều kiện bồi thường.
- Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất: Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định sẽ được chấp nhận làm căn cứ bồi thường.
- Chuyển quyền sử dụng đất: Người được chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sở hữu hợp pháp, dù chưa hoàn tất thủ tục đăng ký, cũng có thể được bồi thường.
- Hợp đồng thế chấp và kết quả đấu giá: Những người sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp hoặc có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ được bồi thường.
Như vậy, người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cần đáp ứng những điều kiện như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Những người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và đất sẽ được xem xét bồi thường.
- Quyết định của cơ quan nhà nước: Những người có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đủ điều kiện bồi thường.
- Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất: Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định sẽ được chấp nhận làm căn cứ bồi thường.
- Chuyển quyền sử dụng đất: Người được chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sở hữu hợp pháp, dù chưa hoàn tất thủ tục đăng ký, cũng có thể được bồi thường.
- Hợp đồng thế chấp và kết quả đấu giá: Những người sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp hoặc có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ được bồi thường.
4. Quy trình bồi thường
Theo quy định của pháp luật tại Điều 87 Luật Đất đai 2024 quy định về quy trình bồi thường đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm các bước như sau:
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
* Thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất đối với trường hợp sau:
+ Thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất trong trường hợp sau:
+ Thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
* Thời hạn thông báo thu hồi đất
Khoản 1 Điều 87 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định, cụ thể:
- Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp.
- Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
* Gửi, thông tin thông báo thu hồi đất
Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn), địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Bước 2: Điều tra, khảo sát, đo đạc, thống kê, kiểm đếm
- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
- Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.
Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế.
Bước 3: Lấy ý kiến, lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện một số công việc sau:
- Có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
- Có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án đó khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
Bước 4: Quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện) quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.
Bước 5: Gửi, phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
- Gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Bước 6: Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt
- Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.
- Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.
- Nếu người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế.
Bước 7: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (nếu có)
Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau:
(1) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục.
(2) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
(3) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành.
(4) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 0973988959 hoặc thông qua địa chỉ email: phaplyvatruyenthong@gmail.com để được tư vấn cụ thể.
