Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Người mua nên tìm hiểu kỹ các tranh chấp như tin tức trên mạng xã hội, báo điện tử, truyền hình hay trên cơ sở dữ liệu tại văn phòng công chứng hoặc người mua có thể thăm hỏi thông tin từ người dân xung quanh, UBND phường, xã đối với những căn nhà....mà mình đang có nhu cầu mua.
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Quy trình và thủ tục mua bán nhà đất.
Các bước thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất bao gồm:
Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán (có thể bỏ qua)
Quá trình đặt cọc mua nhà có thể thực hiện tại phòng công chứng hoặc có người thứ 3 làm chứng. Đây là bước không thể bỏ qua trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng. Số tiền đặt cọc tùy vào thỏa thuận giữa các bên, thường là 2-3% giá trị căn nhà hoặc mảnh đất. Thời gian đặt cọc tùy vào sự thỏa thuận giữa 2 bên. Những thông tin cơ bản khi tiến hành đặt cọc cần chuẩn bị như:
- Thông tin của người bán: Họ tên, CMND, ...Nếu tài sản có người đồng sở hữu thì cung cấp thông tin người đồng sở hữu đó, chuẩn bị những giấy tờ liên quan đến tình trạnh bất động sản...
- Thông tin của người mua: Họ tên, Chứng minh nhân dân, địa chỉ hộ khẩu thường trú. Hợp đồng đặt cọc trong đó nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, hình thức thanh toán...
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Quá trình công chứng mua bán nhà đất được tiến hành cùng thời điểm bên mua thanh toán hết số tiền còn lại cho bên bán và nhận các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất theo yêu cầu của văn phòng công chứng. Khi ký kết hợp đồng tại cơ quan công chứng, hai bên sẽ xác nhận đã hoàn thành tất cả các thủ tục thanh toán đầy đủ, sau đó công chứng viên sẽ giao hợp đồng đã được công chứng cho các bên. Theo đó người bán và người mua cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết như:
- Người bán: Chuẩn bị Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (trường hợp sở hữu của vợ chồng).
- Người mua: Chuẩn bị CMND (thẻ căn cước công dân), sổ hộ khẩu sau khi đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng.
Bước 3: Sang tên sổ đỏ và nôp thuế theo quy đinh:
Khi thủ tục hoàn tất, người mua sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới. Tùy theo điều kiện thỏa thuận từ trước mà các bên sẽ nộp thuế: đối với người mua là thuế trước bạ, đối với người bán là thuế thu nhập cá nhân. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản, 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, các lệ phí: địa chính, thẩm định hồ sơ. Sau đó người mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà đất.
Bộ hồ sơ bao gồm: 2 bản sổ hộ khẩu, CMND, Đăng ký kết hôn/Giấy chứng nhận độc thân, 2 bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên, sổ đỏ bản gốc.
Bước 4: Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Sau khi hoàn tất những thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế, người mua có nhiệm vụ cầm toàn bộ những giấy tờ trên đến UBND nơi mua bán nhà đất. Từ đó nếu xét thấy hồ sơ của các bên có đủ điều kiện pháp lý, bộ phận nghiệp vụ sẽ sang tên sổ hồng theo đúng trình tự pháp luật quy định. Tại Điều 61, khoản 1 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 quy định thời hạn: " chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không quá 10 ngày".
Thời gian quy định nêu trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính các thời gian ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vị phạm pháp luật, thời gian chưng cầu giám định...
Trên đây là những điều kiện, thủ tục để mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Nếu có thắc mắc xin liên hệ tới Công ty Luật TNHH PLTT để được tư vấn và giải đáp kịp thời.
Trân trọng.
