Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được tiếp tục hoàn thiện để trình Quốc hội xem xét, thông qua. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích những bất cập trong quy định về sàn giao dịch môi giới bất động sản và đưa ra những kiến nghị hoàn thiện, góp phần đảm bảo sự an toàn pháp lý trong giao dịch dân sự về bất động sản cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia giao dịch.
Bất cập trong quy định về sàn giao dịch môi giới bất động sản
Thứ nhất, các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản (Điều 60, dự thảo Luật Luật). Tuy nhiên, việc quy định này sẽ làm mất đi quyền tham gia giao dịch dân sự của các chủ thể khi tiến hành giao dịch dựa trên tinh thần tự nguyện, không bị ép buộc và đảm bảo sự tự do thỏa thuận mà không vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Đồng thời, việc quy định các giao dịch phải thông qua sàn môi giới bất động sản vô hình chung gây ra sự chồng chéo giữa các luật khác, theo đó tại Điều 117, Bộ luật Dân sự điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự phải đáp ứng các điều kiện sau: (i), Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; (ii), Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; (iii), Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Vì vậy, khi tham gia giao dân sự nói chung và giao dịch bất động sản nói riêng thì cần phải đáp ứng các điều kiện trên, nhưng dự thảo Luật đã ràng buộc các chủ thể khi tham gia giao dịch về bất động sản phải qua sàn giao dịch môi giới bất động sản cho nên không đảm bảo nguyên tắc về giao dịch dân sự và các điều kiện về hiệu lực của giao dịch dân sự trên thực tế. Chẳng hạn anh Nguyễn Văn A. mua bất động sản E. của anh Trần Văn B. Nếu anh A. và anh B. mua bán trực tiếp với nhau thì hợp đồng mua bán phải được công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng để đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Do đó, việc mua bán này đã được tổ chức hành nghề công chứng xác nhận và đảm bảo giao dịch đó đã có hiệu lực theo luật định cho nên không nhất thiết phải qua sàn môi giới bất động sản.
Thứ hai, tại khoản 2, Điều 61, dự thảo Luật quy định: “Người đại diện pháp luật, người quản lý, điều hành sàn, giám đốc sàn phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý điều hành sàn giao dịch môi giới bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”. Theo đó, để trở thành người điều hành, giám đốc sàn môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và được cơ sở đào tạo hợp pháp cấp trong khi đó tại dự thảo Luật và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các văn bản hướng dẫn thi hành thì chưa giải thích rõ thế nào là “Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản" dẫn đến còn nhiều cách hiểu khác nhau về nghề môi giới bất động sản và người điều hành, quản lý sàn giao dịch môi giới bất động sản. Trong khi đó một cá nhân để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: (i), có năng lực hành vi hành vi dân sự đầy đủ; (ii), Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; (iii), Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản (khoản 1, Điều 68, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Mặc dù vậy việc quy định thời gian đào tạo trong khoảng thời gian là bao lâu sẽ đáp ứng được kiến thức và khả năng thực hành nghề thì chưa quy định chi tiết. Vì vậy, dẫn đến việc tổ chức đào tạo ở những cơ sở đào tạo sẽ áp dụng một khoảng thời gian không thống nhất trong quá trình dạy, học và cấp chứng chỉ.
Thứ ba, về nội dung hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản được quy định tại Điều 63 của dự thảo Luật, trong đó có hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; cung cấp các thông tin giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý Nhà nước; xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông quan sàn làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch hay không lại thuộc về nhiệm vụ của công chứng viên là người được đào tạo có kiến thức, chuyên môn cao có quyền nhân danh tổ chức hành nghề công chứng đánh giá tình trạng pháp lý của bất động sản về các mặt pháp lý nếu không đủ điều kiện sẽ từ chối. Do đó, quy định thêm hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản như trên sẽ trùng lặp với hoạt động chính của Tổ chức hành nghề công chứng, đồng thời tại Điều 1, Thông tư Liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định “Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”. Như vậy, trong hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản đã làm thay về nhiệm vụ, chức năng của cơ quan chuyên môn Văn phòng đăng ký đất đai ảnh hưởng tới phân cấp, phân quyền trong hệ thống về thông tin đất đai. Mặt khác, sàn giao dịch bất động sản chỉ là tổ chức kinh doanh bất động sản mà mục đích chính là tìm kiếm lợi nhuận cho nên có thể xảy ra trường hợp cung cấp, niêm yết sai lệch với thông tin ban đầu đối với xác nhận thực hiện các giao dịch về bất động sản. Ảnh hưởng tới tranh chấp, khiếu kiện kéo dài đối với các giao dịch dân sự về bất động sản.
Một số đề xuất, kiến nghị hoàn thiện
Một là, cần nghiên cứu đánh giá một cách toàn diện về các loại hình giao dịch bất động sản cần thiết phải qua sàn môi giới bất động sản. Vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn liên quan tới các quan hệ pháp luật khác cho nên khi thực hiện giao dịch thông qua sàn môi giới bất động sản phải tính tới lợi ích hài hòa giữa các bên tham gia đảm bảo nguyên tắc “tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận” không nên ràng buộc các chủ thể phải tham gia giao dịch qua sàn môi giới bất động sản, điều này sẽ tăng thêm các khoản chi phí giao dịch trên thực tế và chỉ những loại hình bất động sản nào phải bắt buộc giao dịch qua sàn môi giới bất động sản thì mới bắt buộc thực hiện.
Hai là, trong thời gian tới cần có văn bản quy định giải thích cụ thể về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; thời gian đào đạo đối với các cơ sở đạo tạo về việc cấp chứng chỉ hành nghề nhằm đảm bảo số lượng và chất lượng đào tạo.
Ba là, tại khoản 2, Điều 63 của dự thảo Luật về nội dung hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản cần sửa đổi theo hướng sau: “Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản”, nhằm phân định rõ ràng vai trò của sàn giao dịch môi giới bất động sản tránh sự chồng chéo đối với các cơ quan chuyên môn trong việc thực hiện đánh giá tính pháp lý đối với tài sản về bất động sản.
https://lsvn.vn
