Định hướng cải cách toàn diện
Nghị quyết 68-NQ/TW được kỳ vọng sẽ mang đến “cú hích” quan trọng cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản, nhận xét của ông về vấn đề này thế nào, thưa ông?
- Tôi đánh giá cao định hướng cải cách toàn diện được thể hiện trong Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân. Dưới góc nhìn của nhà đầu tư quốc tế và đơn vị tư vấn M&A, theo tôi, đây là bước tiến lớn trong việc nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.
Tôi tin rằng, Nghị quyết 68-NQ/TW sẽ giúp cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản có rất nhiều cơ hội phát triển, cụ thể: Thứ nhất, cải thiện môi trường đầu tư: Việc cắt giảm tối thiểu 30% thủ tục hành chính và điều kiện kinh doanh sẽ giảm đáng kể chi phí và thời gian cho nhà đầu tư, nhất là với các dự án có yếu tố nước ngoài; Thứ hai, minh bạch hóa dữ liệu đất đai: Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và giao dịch điện tử sẽ giúp giảm rủi ro pháp lý, hỗ trợ hiệu quả trong quá trình thẩm định và triển khai giao dịch M&A; Thứ ba, tăng tốc phê duyệt và giải phóng mặt bằng: Đây là yếu tố then chốt giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, tạo lợi thế cạnh tranh cho thị trường; Thứ tư, tái khai thác các quỹ đất “đóng băng”: Việc xử lý các dự án chậm tiến độ và quỹ đất công sẽ mở ra nhiều cơ hội đầu tư mới, nhất là cho nhà đầu tư chiến lược đang tìm kiếm tài sản “gãy vốn”; Thứ năm, khuyến khích phát triển bền vững: Việc hỗ trợ tài chính cho các dự án theo hướng xanh - tuần hoàn - ESG là xu hướng toàn cầu, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư và các tổ chức lớn.
Năm 2025 được đánh giá là năm bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ nhờ luồng sinh khí mới từ hành lang pháp lý vững vàng, triển vọng kinh tế đầy hứa hẹn và niềm tin của nhà đầu tư đã trở lại, ông có đồng quan điểm này không?
- Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những tín hiệu phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn. Một số điểm nổi bật đó là: Nhà đầu tư quay lại thị trường, đặc biệt trong các phân khúc căn hộ trung - cao cấp tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các thành phố ven biển có hạ tầng tốt. Tiếp theo đó là hoạt động M&A tăng mạnh, nhất là trong các thương vụ chuyển nhượng dự án đang gặp khó khăn tài chính. Cùng với đó, khách hàng cũng ngày càng kỹ tính hơn, yêu cầu cao hơn về pháp lý, chất lượng và uy tín chủ đầu tư.
Theo nhận định của tôi, thị trường M&A tiếp tục sôi động, tập trung vào bất động sản dân cư, nghỉ dưỡng và công nghiệp - logistics. Dòng vốn FDI vào bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng nhờ lợi thế chuỗi cung ứng và chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Việc thực thi tốt các cải cách theo Nghị quyết 68-NQ/TW sẽ là yếu tố thúc đẩy thanh khoản, tính minh bạch và hiệu quả của các giao dịch bất động sản. Thị trường sẽ phân hóa rõ nét, các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược và chủ đầu tư uy tín sẽ dẫn đầu đà hồi phục.
Chính sách thuế thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn
Thị trường bất động sản Việt hiện đang “dậy sóng” bởi đề xuất của Bộ Tài chính - áp mức thuế suất 20% trên lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế thu nhập cá nhân. Là một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ông có ý kiến gì về đề xuất này?
- Là một chủ đầu tư bất động sản quốc tế đồng thời là đơn vị tư vấn chuyên nghiệp về M&A tại Việt Nam, tôi hiểu rõ ý định của cơ quan quản lý trong việc cải cách hệ thống thuế thu nhập cá nhân nhằm tăng tính công bằng và tiệm cận thông lệ quốc tế. Việc chuyển từ đánh thuế theo giá chuyển nhượng sang đánh trên phần lợi nhuận là một bước đi tích cực nếu được triển khai minh bạch và hợp lý.
Tuy nhiên, mức thuế suất 20% trên phần lợi nhuận được đề xuất là khá cao so với mặt bằng chung của các thị trường trong khu vực và có thể làm giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là đối với nhà đầu tư cá nhân và người nước ngoài.
Bên cạnh đó, nếu không có hướng dẫn rõ ràng và hệ thống xác định chi phí hợp lệ minh bạch, việc tính toán phần lợi nhuận sẽ trở nên phức tạp, làm phát sinh gánh nặng hành chính, ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh các giao dịch không chính thức nhằm tránh thuế.
Vậy có nghĩa là, ông cho rằng: Chúng cần phải cân nhắc thật kỹ tính hợp lý của đề xuất này nếu không sẽ khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam kém hấp dẫn hơn, giá cả tiếp tục tăng và người mua khó tiếp cận nhà ở…?
- Nếu được áp dụng như đề xuất hiện tại, chính sách này có thể gây ra các ảnh hưởng sau: Khối lượng giao dịch có thể giảm, nhất là trên thị trường thứ cấp, do người bán ngại chịu thuế cao và có xu hướng nắm giữ tài sản lâu hơn; Tâm lý thị trường suy giảm, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư nhỏ và khách mua nước ngoài chưa quen với hệ thống pháp luật Việt Nam; Hoạt động M&A trở nên khó khăn hơn, khi chuyển nhượng tài sản liên quan đến cá nhân sẽ phát sinh chi phí cao hơn, ảnh hưởng đến tiến độ đàm phán và cấu trúc giao dịch; Dòng vốn có thể dịch chuyển sang phân khúc khác, nếu bất động sản trở nên kém hấp dẫn về hiệu quả thuế.
Từ kinh nghiệm của tôi khi tư vấn các thương vụ M&A có yếu tố nước ngoài, sự rõ ràng, ổn định và hợp lý của chính sách thuế là yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn.
Ông có đề xuất, kiến nghị gì tới các cơ quan quản lý nhà nước để hỗ trợ thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững?
- Tôi xin đề xuất một số điểm đó là: Xem xét lại mức thuế suất đề xuất. Có thể cân nhắc mức thuế thấp hơn hoặc theo biểu thuế lũy tiến để phù hợp với thực tiễn và thông lệ khu vực. Nên xây dựng hệ thống kê khai và khấu trừ chi phí hợp lệ một cách minh bạch, tiêu chuẩn hóa và dễ thực hiện, ưu tiên triển khai qua hình thức điện tử. Ngoài ra, cần cân nhắc miễn hoặc giảm thuế cho người sở hữu tài sản dài hạn, chuyển nhượng lần đầu hoặc chuyển nhượng nhà ở chính chủ nhằm không làm suy giảm nhu cầu thực. Cần phải tham vấn rộng rãi với các bên liên quan trong quá trình xây dựng và triển khai chính sách để bảo đảm tính khả thi và phù hợp với thực tiễn thị trường.
Trân trọng cảm ơn ông!
“Từ kinh nghiệm của tôi khi tư vấn các thương vụ M&A có yếu tố nước ngoài, sự rõ ràng, ổn định và hợp lý của chính sách thuế là yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn”.
