1. Điều kiện sang tên Sổ đỏ từ 01/8/2024
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;
- Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Thông thường chỉ cần 05 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp khác phải có thêm điều kiện của các bên chuyển nhượng, tặng cho.
2. 03 mốc thời gian cần lưu ý khi sang tên Sổ đỏ từ 01/8/2024
(1) Thời hạn sang tên Sổ đỏ
Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định đối với thửa đất đã có giấy chứng nhận (Sổ đỏ) mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (tức từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực), người sử dụng đất phải đăng ký sang tên Sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp chuyển nhượng nhưng không đăng ký sang tên Sổ đỏ có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai. (Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP)
Lưu ý: Mức phạt tiền nêu trên là mức phạt tiền đối với cá nhân, tổ chức có cùng hành vi vi phạm thì mức phạt tiền bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.
(2) Thời hạn khai, nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ
* Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ điểm d, đ khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định thời hạn nộp hồ sơ khai và nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản như sau:
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
- Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
* Lệ phí trước bạ
- Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời hạn nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà đất với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (bao gồm cả trường hợp thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế).
- Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
(Khoản 2 Điều 10, khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP)
(3) Thời gian thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ
Trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc;
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày làm việc.
Thời gian nêu trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất theo quy định;
Lưu ý: Không tính thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, thời gian niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng, thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận.
(Khoản 2, 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
