Ngày 10/10/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Báo cáo 245/BC-BTNMT về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 gửi đến Thủ tướng Chính phủ, trong đó có nội dung báo cáo liên quan đến vấn đề điều chỉnh Bảng giá đất để tiếp tục áp dụng đến 31/12/2025.
Báo cáo 245 về điều chỉnh Bảng giá đất để tiếp tục áp dụng đến 31/12/2025
Cụ thể, tại Báo cáo 245/BC-BTNMT nêu rõ: Vướng mắc liên quan đến điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024: “Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.
Đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành. Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt quá trình 2021 - 2024 không hoặc không thường xuyên điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh lại điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng bảng giá đất cũ (số địa phương này không nhiều).
Tại Thành phố Hồ Chí Minh: thực hiện Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân Thành phố đã dự thảo điều chỉnh Bảng giá đất có sự thay đổi lớn, tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với giá đất Bảng giá đất hiện hành dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tính tiền thuê đất hằng năm,...).
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn 6121/VPCP-NN và Công văn 6159/VPCP-NN, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tại cuộc họp ngày 10 tháng 9 năm 2024 để thống nhất phương án giải quyết. Sau cuộc họp, Ủy ban nhân dân Thành phố đã có phương án điều chỉnh Bảng giá với lộ trình phù hợp với thực tế ở địa phương gắn với khu vực, vị trí và các đối tượng bị ảnh hưởng, qua đó giải quyết được vấn đề thực hiện nghĩa vụ tài chính, thuế của người, từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn Thành phố.
Việc điều chỉnh Bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai 2013 đến nay, đối với các địa phương có sự điều chỉnh Bảng giá đất đúng theo quy định của Luật Đất đai 2013 đã đảm bảo giá đất trong Bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, qua theo dõi có 29 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thường xuyên có điều chỉnh Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 (có 11 tỉnh chưa thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất từ năm 2020 đến nay, có 23 tỉnh, thành phố chỉ thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất 01 lần).
Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì việc điều chỉnh bảng giá đất thực hiện theo quy định của Luật này, trên thực tế hành lang pháp lý để xây dựng, điều chỉnh, bổ sung đã được Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã đầy đủ, chi tiết, đảm bảo để các địa phương thực hiện điều chỉnh bảng giá đất mà không có vướng mắc.
Thậm chí, đối với các trường hợp áp dụng Bảng giá đất cho các trường hợp được quy định trong Luật nhưng khu vực, vị trí khu đất, thửa đất chưa có giá trong Bảng giá đất thì tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định: “Trường hợp thuộc đối tượng áp dụng bảng giá đất mà tại thời điểm định giá đất thửa đất, khu đất cần định giá chưa được quy định trong bảng giá đất thì căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai”.
Quy định này tạo điều kiện thuận lợi để cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm chi phí tuân thủ, linh hoạt cho địa phương khi áp dụng Bảng giá đất trong thực tế và giải quyết được vướng mắc đối với khu vực, vị trí chưa có Bảng giá đất.
Một trong những khó khăn mà các địa phương đưa ra là việc xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất. Nội dung này đã được quy định tại Nghị định 32/2019/NĐ-CP ngày 10/4/2019 của Chính phủ quy định giao nhiệm vụ, đặt hàng hoặc đấu thầu cung cấp sản phẩm, dịch vụ công sử dụng ngân sách nhà nước từ nguồn kinh phí chi thường xuyên và hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Công văn 13257/BTC-HCSN ngày 22/11/2021 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định 32/2019/NĐ-CP của Chính phủ; Công văn 9652/VPCP-KTTH ngày 18/11/2020 của Văn phòng Chính phủ về việc triển khai thực hiện Nghị định 32/2019/NĐ-CP, theo đó thẩm quyền ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản 6647/BTNMT-QHPTTNĐ ngày 20/9/2024 về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật thuộc phạm vi quản lý đất đai tại địa phương để các địa phương chủ động thực hiện các nhiệm vụ được giao, không chờ hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Như vậy, việc một số địa phương có khó khăn, vướng mắc khi thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt của một số địa phương, không phải do vướng mắc từ chính sách hoặc quy định của Luật và văn bản hướng dẫn thi hành.
Xem thêm tại Báo cáo 245/BC-BTNMT ngày 10/10/2024.
