Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đây là quyền chung của người sử dụng đất khi tặng cho quyền sử dụng đất. Trường hợp rơi vào một số trường hợp đặc biệt như đối với đất nông nghiệp; tặng cho người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất,… thì áp dụng các điều kiện riêng biệt. Quy định cụ thể được hướng dẫn tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Quy trình và Thủ tục đầy đủ khi tặng cho đất là tài sản chung của vợ chồng

Việc tặng cho đất là tài sản chung của vợ chồng là một quy trình pháp lý yêu cầu sự đồng thuận tuyệt đối của cả hai người và phải được thực hiện theo các bước chặt chẽ do pháp luật quy định. Quá trình này không chỉ đơn thuần là việc trao tặng tài sản mà còn là một giao dịch pháp lý phức tạp, liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu.

Để hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu đất từ vợ chồng sang cho bên nhận tặng cho, quy trình bắt buộc phải trải qua hai giai đoạn chính:

• Thứ nhất là lập và công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng tặng cho để giao dịch có giá trị pháp lý.
• Thứ hai là thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cập nhật tên người sử dụng đất mới trên Giấy chứng nhận.

Giai đoạn 1: Công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng tặng cho

Đây là bước pháp lý đầu tiên và bắt buộc để chính thức hóa ý chí tặng cho của vợ chồng. Việc công chứng, chứng thực đảm bảo hợp đồng hợp pháp, minh bạch và là cơ sở để thực hiện các thủ tục tiếp theo. Các bên phải đến một tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất để thực hiện.

Để tiến hành, các bên cần nắm rõ các yêu cầu về hồ sơ, phương án xử lý khi có người vắng mặt và các chi phí liên quan.

Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị

Người yêu cầu cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ để nộp tại tổ chức công chứng hoặc UBND, bao gồm các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu công chứng/chứng thực.
• Dự thảo Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (nếu có).
• Giấy tờ tùy thân (bản chính để đối chiếu và bản sao): Thẻ Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của cả vợ, chồng (bên tặng cho) và bên nhận tặng cho.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính).
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân và tài sản chung: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản sao).
• Giấy tờ khác có liên quan (tùy trường hợp): Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu tài sản được tạo lập trước khi kết hôn nhưng sau đó xác lập là tài sản chung), văn bản thỏa thuận về tài sản…

Lưu ý pháp lý: Thủ tục công chứng trên được thực hiện theo Điều 42 Luật Công chứng 2024 (hiện hành là Luật 2014, và sẽ được thay thế bởi Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ 01/07/2025). Thủ tục chứng thực thực hiện theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP tại Điều 36 sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 07/2025/NĐ-CP.

Trường hợp vợ hoặc chồng không thể có mặt ký hợp đồng

Vì đây là tặng cho đất là tài sản chung của vợ chồng, nguyên tắc bắt buộc là phải có sự hiện diện và đồng ký tên của cả hai người để thể hiện sự tự nguyện. Trường hợp một người không thể có mặt, giải pháp là lập Văn bản ủy quyền cho người còn lại hoặc cho một người thứ ba. Văn bản ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ, trong đó ghi rõ phạm vi ủy quyền là thay mặt ký kết và thực hiện các thủ tục liên quan đến Hợp đồng tặng cho tài sản chung.

Phí và lệ phí công chứng

Người yêu cầu có nghĩa vụ nộp phí công chứng và thù lao công chứng (nếu có). Mức phí được tính dựa trên giá trị quyền sử dụng đất, theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Lệ phí chứng thực tại UBND sẽ áp dụng theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Giai đoạn 2: Thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên)

Sau khi Hợp đồng tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực, đây là bước cuối cùng để hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu. Bên nhận tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để tên của mình được ghi nhận trên Giấy chứng nhận và trong hồ sơ địa chính.

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc đăng ký biến động phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

Hồ sơ và trình tự thực hiện đăng ký biến động:

1. Chuẩn bị hồ sơ:

Bên nhận tặng cho cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Phụ lục của Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực (bản chính).
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Giấy tờ tùy thân của bên nhận tặng cho (bản sao).
• Tờ khai và các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân – nếu có).

2. Nộp hồ sơ và trả kết quả:

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
• Bước 2: Tiếp nhận và xử lý. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Sau khi người nộp hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
• Bước 3: Trả kết quả. Người nộp hồ sơ nhận lại Giấy chứng nhận đã được cập nhật sang tên mình tại nơi đã nộp hồ sơ. Thời hạn giải quyết thủ tục này thông thường không quá 10 ngày làm việc.

Câu hỏi thường gặp về tặng cho đất là tài sản chung của vợ chồng

Dưới đây là tổng hợp các câu hỏi thường gặp về tặng cho đất là tài sản chung của vợ chồng để làm rõ hơn một số vấn đề có liên quan.

Nếu chỉ một người đứng tên sổ đỏ nhưng đất là tài sản chung thì có tặng cho được không?

Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do vợ chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân. Do đó, dù chỉ một người đứng tên trên sổ đỏ, nếu đất là tài sản chung, việc tặng cho phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Nếu một bên không đồng ý, hợp đồng tặng cho sẽ không có hiệu lực pháp luật.

Có thể tặng cho đất đang thế chấp ngân hàng không?

Theo Điều 320 và 321 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản đang bị thế chấp không được phép chuyển nhượng, tặng cho nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Do đó, nếu quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng, việc tặng cho chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của ngân hàng.

Có cần phải tách thửa đất trước khi tặng cho không?

Nếu việc tặng cho chỉ là một phần thửa đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tách thửa tại cơ quan đăng ký đất đai trước khi ký hợp đồng tặng cho. Nếu tặng cho toàn bộ thửa đất thì không cần tách thửa. Việc tách thửa phải tuân thủ Điều 220 Luật Đất đai 2024. Trường hợp không đủ diện tích tách thửa thì có thể thực hiện cập nhật biến động thêm chủ sử dụng đất.

Việc tặng cho quyền sử dụng đất có thể gắn với điều kiện không?

Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho có thể kèm theo điều kiện, miễn sao điều kiện đó không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Ví dụ, tặng cho đất kèm điều kiện người nhận phải chăm sóc, phụng dưỡng người tặng. Điều kiện này phải được thể hiện rõ trong hợp đồng và tuân thủ quy định pháp luật.